我們財務人員最應該搞懂的就是稅務問題，一個好的財務可以為公司剩下大筆的資金進行繼續再生產，并且很容易獲得領導的賞識，成為領導信任的會計。今天正保會計網校-開放課堂就給大家講解下關于房地產企業增值稅發票開具的小知識吧！

增值稅發票開具

（1）銷售不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在發票“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼（無房屋產權證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產的詳細地址。

出租不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在備注欄注明不動產的詳細地址。

（2）如果獲得開具匯總的專用發票，則必須要求供應商提供其防偽稅控系統開具的《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》,并加蓋發票專用章。

國稅發[2006]156號第十二條  一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務可匯總開具專用發票。匯總開具專用發票的，同時使用防偽稅控系統開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》（附件2），并加蓋發票專用章。

（3）納稅人發生應稅行為，將價款和折扣額在同一張發票上分別注明的，以折扣后的價款為銷售額；未在同一張發票上分別注明的，以價款為銷售額，不得扣減折扣額。

（4）稅總貨便函2017 127號：自2017年7月1日起，納稅人可按照《中華人民共和國發票管理辦法》及其實施細則要求，書面向稅務機關要求使用印有本單位名稱的增值稅普通發票（卷票），稅務機關按規定確認印有該單位名稱發票的種類和數量。納稅人通過新系統開具印有本單位名稱的增值稅普通發票（卷票）。印有本單位名稱的增值稅普通發票（卷票），由稅務總局統一招標采購的增值稅普通發票（卷票）中標廠商印制，其式樣、規格、聯次和防偽措施等與原有增值稅普通發票（卷票）一致，并加印企業發票專用章。使用印有本單位名稱的增值稅普通發票（卷票）的企業，按照《國家稅務總局 財政部關于冠名發票印制費結算問題的通知》（稅總發〔2013〕53號）規定，與發票印制企業直接結算印制費用。

（5）稅總貨便函2017 127號：使用增值稅電子普通發票的納稅人應通過增值稅電子發票系統開具；增值稅電子普通發票的開票方和受票方需要紙質發票的，可以自行打印增值稅電子普通發票的版式文件，其法律效力、基本用途、基本使用規定等與稅務機關監制的增值稅普通發票相同。

《關于規范電子會計憑證報銷入賬歸檔的通知》（財會2020 6號）

本通知所稱電子會計憑證，是指單位從外部接收的電子形式的各類會計憑證，包括電子發票、財政電子票據、電子客票、電子行程單、電子海關專用繳款書、銀行電子回單等電子會計憑證。

單位以電子會計憑證的紙質打印件作為報銷入賬歸檔依據的，必須同時保存打印該紙質件的電子會計憑證。

符合檔案管理要求的電子會計檔案與紙質檔案具有同等法律效力。除法律、行政法規另有規定外，電子會計檔案可不再另以紙質形式保存。

（6）國稅局公告2017 16號：自2017年7月1日起，購買方為企業的，索取增值稅普通發票時，應向銷售方提供納稅人識別號或統一社會信用代碼；銷售方為其開具增值稅普通發票時，應在“購買方納稅人識別號”欄填寫購買方的納稅人識別號或統一社會信用代碼。

銷售方開具增值稅發票時，發票內容應按照實際銷售情況如實開具，不得根據購買方要求填開與實際交易不符的內容。

（7）房地產開發企業銷售發票的開具

a.商品房預售發票的開具：

國稅局公告2016 53號第九條 《商品和服務稅收分類與編碼（試行）》中的分類編碼調整以下內容：增加6“未發生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。

“未發生銷售行為的不征稅項目”下設601 “預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發的房地產項目預收款”、603 “已申報繳納營業稅未開票補開票”。

使用“未發生銷售行為的不征稅項目”編碼，發票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發票。

稅總貨便函2017 127號第七條：商品和服務稅收分類與編碼的“6 未發生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。

“未發生銷售行為的不征稅項目”下設601“預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發的房地產項目預收款”、603“已申報繳納營業稅未開票補開票”。

使用“未發生銷售行為的不征稅項目”編碼，發票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發票。

商品房預售發票示例：

商品房預售發票示例：

b.商品房銷售發票的開具

通過增值稅發票管理新系統中正常開票功能，以取得的全部價款和價外費用全額開具增值稅發票，即土地出讓金抵減銷售額，不采用差額征稅開票功能。

商品房銷售發票示例

（8）關于開具原適用稅率發票

國稅局公告2019 31號規定：

（一）自2019年9月20日起，納稅人需要通過增值稅發票管理系統開具17%、16%、11%、10%稅率藍字發票的，應向主管稅務機關提交《開具原適用稅率發票承諾書》（附件2），辦理臨時開票權限。臨時開票權限有效期限為24小時，納稅人應在獲取臨時開票權限的規定期限內開具原適用稅率發票。

（二）納稅人辦理臨時開票權限，應保留交易合同、紅字發票、收訖款項證明等相關材料，以備查驗。

（三）納稅人未按規定開具原適用稅率發票的，主管稅務機關應按照現行有關規定進行處理。

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