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政策解讀：關于被拆遷方的增值稅政策分析！
房地產開發企業最重要也是最難弄的就是拆遷問題，這個問題也同樣令我們財務人員頭疼不已，今天正保會計網校-開放課堂就給大家整理了關于拆遷關于增值稅的政策問題和解析，讓我們一起來看下吧。
一、增值稅
被拆遷方因被拆遷取得的拆遷補償所得是否需繳納增值稅一事一直存在爭議，營改增前，《國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業稅的批復》（國稅函[2007]969號）答復：“對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費不征收營業稅。”《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）答復：“納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發<營業稅稅目注釋（試行稿）>的通知（國稅發【1993】149號）規定，不征收營業稅。”營改增后，僅《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》提到“一、下列項目免征增值稅 （三十七）土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者”，也即財稅【2016】36號文沒有對房屋拆遷補償該不該交增值稅予以明確界定。從實務來看，北京和湖北的做法是要求繳納增值稅，如北京國稅解答：“企業的房產被拆遷，獲得了另一處的房產補償和一部分現金補償，被拆遷企業是不是要把作為補償的房屋作價加上取得的現金補償收入按銷售不動產來繳納增值稅？
被拆遷企業獲得的補償房屋對應的進項稅額，是否可以抵扣？
答：取得的拆遷補償款（現金補償和房屋補償）按照轉讓不動產繳納增值稅。取得的補償房屋若可以取得增值稅專用發票，是可以抵扣進項稅額的。”湖北國稅解答：“納稅人將國有土地使用權交由土地收購儲備中心收儲，取得的補償收入能否免征增值稅？
納稅人將國有土地使用權交由土地收購儲備中心收儲，取得的建筑物、構筑物和機器設備的補償收入征收增值稅，取得的其他補償收入免征增值稅。” 根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十條“銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產”以及“‘銷售服務、無形資產、不動產注釋 ’解釋“銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動”的規定，增值稅的課稅范疇應是不動產的產權轉讓行為。但從稅法的邏輯來看，在拆補的情況下，被拆遷人的房產需先被注銷，且在城市更新過程中被拆遷的房屋被拆除后的操作過程是將土地使用權歸還給土地所有者（國家）后再辦理土地出讓或者補繳土地出讓金（仍舊含有重新出讓的概念），因此房屋的拆遷補償不屬于純粹的房屋產權轉讓的行為。換言之，北京國稅和湖北國稅的解答缺乏上位法的支持。
鑒于上述爭議的存在，實務中各地的處理和認定有較大的差異，但就深圳而言，目前對被拆遷人取得的補償所得暫按不征增值稅處理。
二、土地增值稅
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定：“有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的；（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。”《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定：“條例第八條（二）項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅。
符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。”因貴司被拆遷的廠房納入城市更新屬于“因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷”的情形，因此取得的補償所得不需繳納土地增值稅。
值得注意的是，上述條文中“因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅”的表述是否已暗含拆補情形下被拆遷方視同轉讓房產的情形，從實務來看，因各地都是按不征土地增值稅進行處理，因此不順利考試多關注。
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