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房地產匯算清繳，如何確認開發項目是否完工？
年度企業所得稅匯算清繳工作如火如荼進行中。房地產企業基于其鮮明的行業特點，在企業所得稅核算申報上都具有行業特殊性。掌握房地產企業匯算清繳中各種疑難問題，正確應對各種疑難雜癥，才能有效納稅，防止多交稅，或誤用失效的稅收政策，帶來不必要的納稅風險。
如何判斷開發項目是否完工?
房地產開發企業所得稅處理以開發產品完工時點為分水嶺，完工前后企業所得稅處理方法不同。
完工年度之前——企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，并填入企業所得稅納稅申報表中。
在完工年度——企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
在完工年度后——企業按照銷售完工產品取得的收入和計稅成本計算出實際毛利額，并填入企業所得稅納稅申報表中。
對于完工年度的確認，主要有三條現行規定，分別為:
●《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》( 國稅發[2009] 31號)
除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：
(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
(二)開發產品已開始投入使用。
(三)開發產品已取得了初始產權證明。
竣工證明材料：指取得竣工驗收報告，向房管部門門報竣工驗收備案表。
●《國家稅務總局關于房地產企業開發產品完工標準稅務確認條件的批復》(國稅函[2009] 342號)
房地產開發企業建造、開發的開發產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續，當其開發產品開始投入使用時均應視為已經完工。
房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年(完工年度)應納稅所得額。
開始投入使用：指房地產企業開始辦理開發產品交付手續(含入住手續)或已開始實際投入使用。
●《國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》(國稅函[2010] 201號)
房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格,或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續(包括入住手續)、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。
房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。
【案例分析】
甲房地產開發企業2018年12月采用一次性全額收款方式銷售A項目產品收房款900萬元；B項目采用按揭貸款方式銷售，2018年12月收首付款500萬元計入"預收賬款”, 當月收銀行劃轉按揭貸款2,000萬元計入"短期借款”, 以上項目均已完工。
【解析】
2018年12月應實現收入。
A項目應實現收入9,000,000元;
B項目應實現收入= 5,000,000 + 20,000,000 = 25,000,000元
全月應實現收入= 9,000,000 + + 25,000,000 = 34,000,000元
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