堅持不懈，才能找到更好的自己。正保會計網校每周精選《資產評估實務一》練習題，希望能夠對大家的基礎知識進行一下檢測和鞏固！

1、多選題

一般情況下，不動產清查核實的內容有（　）。

A、實物狀態 

B、權利狀態 

C、市場利率 

D、區位和交易狀況 

E、會計核算情況 

【正確答案】ABDE

【答案解析】一般情況下，不動產清查核實的內容有實物狀態、權利狀態、區位和交易狀況、會計核算情況等四個方面。

2、多選題

對不動產的清查核實，通常可以采用的手段包括（　）。

A、目測 

B、詢問 

C、全部使用專業的不動產鑒定 

D、查閱檔案 

E、專業機構鑒定意見

【答案解析】對所評估的不動產進行清查核實時，在會計核算情況的清查核實中，要了解待估對象的賬面價值，包括了解不動產的賬面原值、賬面凈值等情況。

4、多選題

運用收益法對不動產進行評估，需滿足的前提條件有（　）。

A、被評估不動產的市場參照物及其相比較的指標、技術參數等資料是可以搜集的 

B、收益期內，不動產權益擁有者獲得未來預期收益所承擔的風險可以預測，并可用貨幣來衡量 

C、被評估不動產的未來收益必須是可以預測并可用貨幣來衡量的 

D、被評估不動產預期獲利年限可以預測 

E、被評估不動產的未來收益可以預測但無法用貨幣衡量

【正確答案】BCD

【答案解析】股票市場發育正常，股票自由交易，不存在非法炒作的情況下，此時，股票的市場價格可以代表評估基準日被評估股票的價值；否則，股票的市場價格就不能完全作為評估的依據，因此選項A、選項B的說法不正確。在證券市場比較完善的條件下，股票的市場價格基本上是市場對公司股票內在價值的一種客觀評價；當證券市場發育尚未成熟，股票市場的投機成分太大時，股票的市場價格就不能完全代表其內在價值，因此選項C的說法不正確，選項D的說法正確。

5、單選題

某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內仍然維持該水平，預計三年后該寫字樓為現在價格的1.3倍，屆時將把寫字樓轉售，采用報酬資本化法，報酬率為13%。該寫字樓現在的價格最接近（　）。

A、992萬元 

B、3306萬元 

C、10014萬元 

D、12723萬元 

【正確答案】C

【答案解析】在收益期內，采用將收益期折現的方法，收益期結束后轉售，選用持有加轉售模式進行評估，分兩階段評估價格。
評估值V＝

【思路點撥】

計算過程如下：
V＝420/13%×{1－1/[（1＋13%）^3]}＋V×1.3/[（1＋13%）^3]
即，V＝991.68409110＋V×0.90096521
即，V－V×0.90096521＝991.68409110
即，V×（1－0.90096521）＝991.68409110
即，V＝991.68409110/（1－0.90096521）
即，V＝10013.49
注：計算過程中小數點位數的保留，會造成計算結果的尾差，但是不影響本題答案的選擇。
如：
計算過程中保留4位小數，則計算過程如下：
V＝420/13%×{1－1/[（1＋13%）^3]}＋V×1.3/[（1＋13%）^3]
即，V＝991.6841＋V×0.9010
即，V－V×0.9010＝991.6841
即，V×（1－0.9010）＝991.6841
即，V＝991.6841/（1－0.9010）
即，V＝10017.01

6、單選題

某不動產開發項目建筑面積3850m2，建設期2年，根據市場調查分析，該項目建成時可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時的平均單價為2850元/m2，折現率為15%。開發完成后的不動產于建設期初的價值為（　）。

A、572.21萬元 

B、765.85萬元 

C、791.24萬元 

D、912.62萬元 

【正確答案】C

【答案解析】3850×2850×（50%/1.15 ²＋30%/1.15 ^2.5＋20%/1.15 ³）＝791.24（萬元）。

7、單選題

運用剩余法評估不動產價值時，下列關于預測開發完成后不動產開發價值的說法錯誤的是（　）。

A、對于出售的寫字樓，用市場法確定開發完成后的不動產總開發價值 

B、對于出租的寫字樓，用市場法確定不動產出租的凈收益，再用收益法將出租凈收益折現為不動產總開發價值 

C、對于出售的居住用商品房，用市場法確定開發完成后的不動產總開發價值 

D、對于出租的商業樓宇，用市場法確定不動產出租的總開發價值 

【正確答案】D

【答案解析】對于出售的不動產，如居住用商品房、商業樓宇、寫字樓、工業廠房等，可采用市場法確定開發完成后的不動產總開發價值，選項A和選項C的說法正確。對于出租的不動產，如寫字樓和商業樓宇等，首先采用市場法確定開發不動產出租的凈收益，然后采用收益法將出租凈收益折現為不動產總開發價值，選項B的說法正確，選項D的說法不正確。

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