為貫徹落實《資產評估法》，規范資產評估執業行為，保證資產評估執業質量，保護資產評估當事人合法權益和公共利益，在財政部指導下，中國資產評估協會根據《資產評估基本準則》，制定了《資產評估執業準則——資產評估方法》，現予印發，自2020年3月1日起施行。

下載版： 資產評估執業準則——資產評估方法

制定《評估方法準則》是中評協落實《資產評估法》，完善資產評估執業準則體系的重要舉措。

《資產評估法》第二十六條規定：“評估專業人員應當恰當選擇評估方法，除依據評估執業準則只能選擇一種評估方法的外，應當選擇兩種以上評估方法，經綜合分析，形成評估結論，編制評估報告”。這一規定從法律上對選擇和運用資產評估方法進行了規范，也對從資產評估執業準則層面進一步落實法律的規定提出了要求。

我國資產評估行業雖已形成覆蓋資產評估主要執業流程及領域的資產評估準則體系，但在此前尚未制定規范資產評估方法選擇和運用的專項準則。制定《評估方法準則》不僅有利于指導資產評估機構、資產評估專業人員在資產評估執業實踐中合理使用資產評估方法，提高執業質量，還有助于充實和完善我國資產評估準則體系。

為此，中評協從2017年初開始研究起草《評估方法準則》，完成了公開征求意見和準則委員會審議等程序，認真研究吸收了監管方、資產評估報告使用人和資產評估行業的相關意見。

在資產評估準則體系中，《評估方法準則》定位為程序類資產評估具體準則。

資產評估涉及的評估對象類型繁多、服務的評估目的種類多樣，所面臨的評估方法選擇要求和應用條件通常也情形各異。

《評估方法準則》主要基于資產評估基本方法的原理及應用要求，對不同類型評估對象、不同目的評估業務中涉及評估方法選擇和運用的共性內容和核心問題進行提煉、歸納和規范，是資產評估執業準則中指導資產評估專業人員選擇和運用資產評估方法的通用性基礎準則。各類評估對象和不同評估業務有關評估方法運用及披露的具體事項，可以在《評估方法準則》的基礎上由相應的實體類準則進行規范。

中評協在2017年初組建《評估方法準則》研究項目組。經過項目組調研走訪、多次組織并參與專家研討等，2017年5月形成方法準則初稿。2017年5月到12月，中評協邀請證監會、院校和評估機構等方面專家，多次召開方法準則評審或研討會，并在地方協會支持下就評估方法選擇進行了業內問卷調查。2018年1月形成征求意見稿，并根據準則制定程序，對征求意見稿公開征求意見。2018年7月，中評協在完成了公開征求意見程序后，對征求的意見進行了討論吸收，形成了審議稿提交至相關準則委員會審議，并根據審議意見形成了擬發稿。2019年以來，中評協就《評估方法準則》多次與監管方、評估機構和評估報告使用人進行溝通，對準則進行完善。

《評估方法準則》共六章二十五條，分別為總則、市場法、收益法、成本法、評估方法的選擇和附則。主要內容：一是規定了準則制定目的和依據、評估方法的定義和組成、準則的適用范圍；二是對市場法、收益法和成本法三種資產評估基本方法的定義、應用前提條件、重點關注內容等分別做出了規定，列舉了各基本方法的主要具體方法。三是規定了選擇評估方法應當考慮的影響因素、評估方法選擇的一般性規定和可以采用一種方法的特殊情形、評估方法選擇的披露要求。

規范資產評估方法的選擇是為了保障在資產評估中選用符合評估目的要求和評估對象特點的評估方法，形成合理的評估結論。

資產評估的基本方法包括市場法、收益法和成本法，基本方法之下還可以細分為適用于不同運用對象和條件的具體評估方法。評估方法本身沒有優劣之分，但不同方法反映評估對象價值的角度存在差別，滿足評估業務特點和實施條件的程度不盡相同。因此，資產評估專業人員需要熟知、理解不同評估方法的原理、特點、操作要求和適用條件。為了減少因客觀條件或信息局限可能對評估結論的可靠程度產生的不利影響，有必要通過不同角度的分析對比完整客觀地把握和確定評估結論，在符合條件時選擇兩種以上評估方法。

為此，《評估方法準則》要求“當滿足采用不同評估方法的條件時，資產評估專業人員應當選擇兩種或者兩種以上評估方法，通過綜合分析形成合理評估結論”，作為選擇資產評估方法的一般性規定。

評估實踐中也存在需要選擇一種評估方法的特殊情形。為此，《評估方法準則》根據實際情況歸納了三種特定情形：

1.基于相關法律、行政法規和財政部部門規章的規定可以采用一種評估方法；

2.由于評估對象僅滿足一種評估方法的適用條件而采用一種評估方法；

3.因操作條件限制而采用一種評估方法。操作條件限制應當是資產評估行業通常的執業方式普遍無法排除的，而不得以個別資產評估機構或者個別資產評估專業人員的操作能力和條件作為判斷標準。

為使行業內外正確理解準則的規定，《評估方法準則》強調：“操作條件限制應當是資產評估行業通常的執業方式普遍無法排除的，而不得以個別資產評估機構或者個別資產評估專業人員的操作能力和條件作為判斷標準”。例如，某類型資產的交易信息可以通過相關專業交易信息系統獲取，該地區的資產評估專業人員在使用市場法對該類型資產進行評估時，均使用上述信息系統所提供的交易信息。某機構的評估專業人員，在對相關資產進行評估時，因未訂閱或者不了解該信息系統無法采用市場法進行評估，該理由不屬于因操作條件受限而不適用市場法的情形。

《評估方法準則》對可以采用一種評估方法特殊情形的規范，落實了《資產評估法》第二十六條對選擇評估方法的要求，補充了對評估方法選擇的一般性規定。這將有利于在滿足評估業務要求和實施條件的前提下，使評估方法的選擇從根本上服從于獲取合理、可靠評估結論的需要。

對采用一種評估方法理由的披露，《評估方法準則》規定，因適用性受限而選擇一種評估方法的，應當在資產評估報告中披露其他基本評估方法不適用的原因；因操作條件受限而選擇一種評估方法的，應當對所受的操作條件限制進行分析、說明和披露。

第一章 總則

第一條為規范資產評估機構及其資產評估專業人員在執行資產評估業務時使用資產評估方法的行為，根據《資產評估基本準則》制定本準則。

第二條本準則所稱資產評估方法，是指評定估算資產價值的途徑和手段。資產評估方法主要包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。

第三條執行資產評估業務，應當遵守本準則。

第二章 市場法

第四條市場法也稱比較法、市場比較法，是指通過將評估對象與可比參照物進行比較，以可比參照物的市場價格為基礎確定評估對象價值的評估方法的總稱。市場法包括多種具體方法。例如，企業價值評估中的交易案例比較法和上市公司比較法，單項資產評估中的直接比較法和間接比較法等。

第五條資產評估專業人員選擇和使用市場法時應當考慮市場法應用的前提條件：

（一）評估對象的可比參照物具有公開的市場，以及活躍的交易；

（二）有關交易的必要信息可以獲得。

第六條資產評估專業人員應當根據評估對象特點,基于以下原則選擇可比參照物：

（一）選擇在交易市場方面與評估對象相同或者可比的參照物；

（二）選擇適當數量的與評估對象相同或者可比的參照物；

（三）選擇與評估對象在價值影響因素方面相同或者相似的參照物；

（四）選擇交易時間與評估基準日接近的參照物；

（五）選擇交易類型與評估目的相適合的參照物；

（六）選擇正常或者可以修正為正常交易價格的參照物。

市場法的比較基準通常因評估對象的資產類型、所處行業等差異有所區別，可以表現為價值比率、交易單價等形式。

第七條資產評估專業人員在運用市場法時應當對評估對象與可比參照物進行比較分析，并對價值影響因素和交易條件存在的差異做出合理修正。

第八條運用市場法時，應當關注以下影響評估測算結果可靠性的因素：

（一）市場的活躍程度；

（二）參照物的相似程度；

（三）參照物的交易時間與評估基準日的接近程度；

（四）參照物的交易目的及條件的可比程度；

（五）參照物信息資料的充分程度。

第三章 收益法

第九條收益法是指通過將評估對象的預期收益資本化或者折現，來確定其價值的各種評估方法的總稱。收益法包括多種具體方法。例如，企業價值評估中的現金流量折現法、股利折現法等；無形資產評估中的增量收益法、超額收益法、節省許可費法、收益分成法等。

第十條資產評估專業人員選擇和使用收益法時應當考慮收益法應用的前提條件：

（一）評估對象的未來收益可以合理預期并用貨幣計量；

（二）預期收益所對應的風險能夠度量；

（三）收益期限能夠確定或者合理預期。

第十一條資產評估專業人員在確定預期收益時應當重點關注：

（一）預期收益類型與口徑。例如，收入、利潤、股利或者現金流量，以及整體資產或者部分權益的收益、稅前或者稅后收益、名義或者實際收益等。名義收益包括預期的通貨膨脹水平，實際收益則會剔除通貨膨脹的影響。

（二）收益預測應當根據資產的性質、可以獲取的信息和所要求的價值類型等作出。資產評估專業人員應當對收益預測所利用的財務信息以及其他相關信息、假設及其對評估目的的恰當性進行分析評價。

第十二條資產評估專業人員在確定收益期時應當考慮評估對象的預期壽命、法律法規和相關合同等限制，詳細預測期的選擇應當考慮使評估對象達到穩定收益的期限、周期性等因素。

第十三條收益法評估所采用的折現率不僅要反映資金的時間價值，還應當體現與收益類型和評估對象未來經營相關的風險，與所選擇的收益類型與口徑相匹配。

第十四條運用收益法時，應當關注以下影響評估測算結果可靠性的因素：

（一）無法獲得支持專業判斷的必要信息；

（二）評估對象沒有歷史收益記錄或者尚未開始產生收益，對收益的預測僅基于預期；

（三）未來的經營模式或者盈利模式發生重大變化。

第四章 成本法

第十五條成本法是指按照重建或者重置被評估對象的思路，將重建或者重置成本作為確定評估對象價值的基礎，扣除相關貶值，以此確定評估對象價值的評估方法的總稱。成本法包括多種具體方法。例如，復原重置成本法、更新重置成本法、成本加和法（也稱資產基礎法）等。

第十六條資產評估專業人員選擇和使用成本法時應當考慮成本法應用的前提條件：

（一）評估對象能正常使用或者在用；

（二）評估對象能夠通過重置途徑獲得；

（三）評估對象的重置成本以及相關貶值能夠合理估算。

第十七條當出現下列情況，一般不適用成本法：

（一）因法律、行政法規或者產業政策的限制使重置評估對象的前提不存在；

（二）不可以用重置途徑獲取的評估對象。

第十八條重置成本可區分為復原重置成本和更新重置成本。更新重置成本通常適用于使用當前條件所重置的資產可以提供與評估對象相似或者相同的功能，并且更新重置成本低于其復原重置成本。復原重置成本適用于評估對象的效用只能通過按原條件重新復制評估對象的方式提供。

第十九條資產評估專業人員應當根據評估目的、評估對象和評估假設合理確定重置成本的構成要素。重置成本的構成要素一般包括建造或者購置評估對象的直接成本、間接成本、資金成本、稅費及合理的利潤。重置成本應當是社會一般生產力水平的客觀必要成本，而不是個別成本。

第二十條資產評估專業人員應當結合評估對象的實際情況以及影響其價值變化的條件，充分考慮可能影響資產貶值的因素，合理確定各項貶值。以實體形式存在的評估對象的主要貶值形式有實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值。實體性貶值，也稱有形損耗，是指由于使用和自然力的作用導致資產的物理性能損耗或者下降引起的資產價值損失。功能性貶值是指由于技術進步引起資產功能相對落后造成的資產價值損失。經濟性貶值是指由于外部條件變化引起資產閑置、收益下降等造成的資產價值損失。

第五章 評估方法的選擇

第二十一條資產評估專業人員應當熟知、理解并恰當選擇評估方法。資產評估專業人員在選擇評估方法時，應當充分考慮影響評估方法選擇的因素。

選擇評估方法所考慮的因素包括：

（一）評估目的和價值類型；

（二）評估對象；

（三）評估方法的適用條件；

（四）評估方法應用所依據數據的質量和數量；

（五）影響評估方法選擇的其他因素。

第二十二條當滿足采用不同評估方法的條件時，資產評估專業人員應當選擇兩種或者兩種以上評估方法，通過綜合分析形成合理評估結論。

第二十三條當存在下列情形時，資產評估專業人員可以采用一種評估方法：

（一）基于相關法律、行政法規和財政部部門規章的規定可以采用一種評估方法；

（二）由于評估對象僅滿足一種評估方法的適用條件而采用一種評估方法；

（三）因操作條件限制而采用一種評估方法。操作條件限制應當是資產評估行業通常的執業方式普遍無法排除的，而不得以個別資產評估機構或者個別資產評估專業人員的操作能力和條件作為判斷標準。

第二十四條資產評估報告應當對評估方法的選擇及其理由進行披露。因適用性受限而選擇一種評估方法的，應當在資產評估報告中披露其他基本評估方法不適用的原因；因操作條件受限而選擇一種評估方法的，應當對所受的操作條件限制進行分析、說明和披露。

第六章 附則

第二十五條 本準則自2020年3月1日起施行。