資產(chǎn)評(píng)估師《建筑工程》知識(shí)點(diǎn)：假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟

2015/03/30　　來(lái)源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校　　字體：大小　　打印

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　　知識(shí)點(diǎn)：假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟

　　（一）調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況

　　（二）確定被估房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式

　　（三）預(yù)測(cè)房地產(chǎn)售價(jià)

　　1.出售的，采用市場(chǎng)比較法確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)。

　　2.出租的，首先采用市場(chǎng)法，確定所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益，再采用收益法將出租凈收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價(jià)。

　　估計(jì)以下要點(diǎn)：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e月租金或年租金、房地產(chǎn)出租費(fèi)用水平、房地產(chǎn)還原利率、可出租的凈面積。

　　（四）估算各項(xiàng)成本費(fèi)用

建筑成本費(fèi)用	比較法	通過(guò)當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锂?dāng)前平均的或一般建造費(fèi)用預(yù)算，或建筑工程概預(yù)算方法。
估算專業(yè)費(fèi)用	建造費(fèi)的一定比率	建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、工程概預(yù)算費(fèi)用等。
確定開(kāi)發(fā)建設(shè)工期，估算預(yù)付資本利息	取得土地使用權(quán)一直到房地產(chǎn)全部銷售或出租完畢的這一段時(shí)期。	利息包括建造費(fèi)用的利息、土地資本的利息。預(yù)付資本包括地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建造費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，即使是自有資金，也要計(jì)算年利息。
稅金	建成后房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例	營(yíng)業(yè)稅、印花稅、契稅等。
開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費(fèi)用	房地產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算	建成后房地產(chǎn)銷售或出租的中介代理費(fèi)、市場(chǎng)營(yíng)銷廣告費(fèi)用、買賣手續(xù)費(fèi)、一般以房地產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算。