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　　知識點(diǎn)：成本法在房地產(chǎn)評估中的操作步驟

　　1.計(jì)算待開發(fā)土地取得費(fèi)用

　　（1）征收集體土地

　　土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)不能使安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

　　（2）拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　標(biāo)準(zhǔn)各地定

　　2.計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)

　　土地開發(fā)費(fèi)主要包括：

　　基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：三通一平、七通一平

　　公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)：郵電、學(xué)校、公園等

　　小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)：同上，根據(jù)用地情況合理確定

　　3.計(jì)算投資利息

　　【注意】

　　（1）不管自有資金還是借入資金，都要計(jì)算利息

　　（2）利息的計(jì)算采用復(fù)利，而不是單利

　　（3）關(guān)于開發(fā)期計(jì)息期確定。計(jì)息的時(shí)間，要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時(shí)間。

　　4.計(jì)算投資利潤和稅費(fèi)

　　含義：投資利潤是投資開發(fā)商投資的回報(bào)

　　投資利潤計(jì)算

　　利潤通常以土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)為基數(shù)

　　稅費(fèi)

　　取得土地和開發(fā)過程中所必須支付的稅賦和費(fèi)用。

　　5.計(jì)算土地增值收益

　　土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。

　　土地增值收益歸土地所有者。

　　土地增值收益率通常為10%-25%。