時刻是由分秒積成的，長于使用零散時刻的人，才會做出更大的成果來。以下是《涉稅服務實務》綜合分析題試題及答案解析：

【綜合分析題】

1、（2019）某物業公司為增值稅一般納稅人，2021年3月向某稅務師事務所咨詢如下問題。

資料1.2021年3月，一次性預收業主物業費合計636萬元（含稅），并向業主開具增值稅普通發票（物業費所屬期間為2021年3月至2022年2月，物業公司與所有業主簽訂的物業服務合同約定，物業費按年收取）；收到部分業主自來水費22.66萬元（含稅），根據對應的水表數據向自來水公司付款21.63萬元（含稅）；為部分業主提供裝修服務收取裝修費635.47萬元（含稅）。

資料2.物業公司從2021年3月起向業主收取A樓盤車位管理費。已知該樓盤車位是業主在購房時一并購買的，并已獲得車位產權證書。

資料3.2016年10月1日甲房地產公司將B樓盤的可出租地下車位經營權轉讓給物業公司。2021年3月起物業公司對外出租地下車位。

資料4.2021年1月1日物業公司與乙餐飲集團簽訂房屋出租合同，將其自有商鋪出租給乙餐飲集團，月租金4萬元（含稅），租期3年，其中合同約定2021年1月1日至2021年3月31日免收租金。

問題：

根據上述資料，不考慮其他因素，分析回答下列第1-8個小題。

問題1

資料1中物業公司預收的物業費，增值稅納稅義務何時發生？請簡述政策規定。3月份物業費的增值稅銷項稅額是多少？

物業費納稅義務發生時間是開具發票的當天。

納稅人發生應稅銷售行為，其增值稅納稅義務發生時間為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

3月物業費銷項稅額＝636÷（1+6%）×6%＝36（萬元）

【提示】已經開具了發票的情況下納稅義務發生，要按照收取的款項一次性計算繳納增值稅，如果沒有一次性開具發票，按月收入按月計算繳納增值稅。

參考答案：如上

考查知識點：一般企業的增值稅納稅審核（綜合）

問題2

資料1中物業公司預收的物業費，在2021年第一季度預繳企業所得稅時，應計入應納稅所得額的金額是多少？若物業公司有符合規定的以前年度虧損，季度預繳時是否可以從應納稅所得額中扣除？

預收款項，是按照權責發生的原則，當服務當期確認收入的。物業費所屬期間為2021年3月至2021年2月，所以只計3月一個月。

2021年1季度預繳企業所得稅，應計入應納稅所得額的金額＝636÷（1+6%）÷12＝50（萬元）；

季度預繳時，可以彌補以前年度虧損。

參考答案：如上

考查知識點：一般企業的增值稅納稅審核（綜合）

暫無數據

參考解析：無

問題3

資料1中物業公司收取的自來水費，如選擇適用簡易計稅方法，增值稅應納稅額是多少？請列出計算過程，金額單位為萬元，保留小數點后兩位。

提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

自來水費增值稅應納稅額＝（22.66-21.63）÷（1+3%）×3%＝0.03（萬元）

參考答案：如上

考查知識點：一般企業的增值稅納稅審核（綜合）

問題4

資料1中物業公司收取的裝修費，增值稅銷項稅額是多少？請列出計算過程，金額單位為萬元，保留小數點后兩位。

裝修服務一般計稅稅率為9%。裝修費增值稅銷項稅額＝635.47÷（1+9％）×9％＝52.47（萬元）

參考答案：如上

考查知識點：一般企業的增值稅納稅審核（綜合）

問題5

資料2中物業公司收取的這部分車位管理費，應按哪個應稅服務項目繳納增值稅？適用稅率多少？

資料2中物業公司收取的這部分車位管理費按現代服務--商務輔助服務（物業管理服務）項目征稅，稅率為6%。

參考答案：如上

考查知識點：一般企業的增值稅納稅審核（綜合）

問題6

資料3中物業公司出租該地下車位收取的租金，應按哪個應稅服務項目繳納增值稅？能否適用簡易計稅方法繳納增值稅？請簡述政策規定。

資料3中物業公司出租該地下車位收取的租金應按不動產經營租賃服務繳納增值稅。

不適用簡易計稅政策。

物業公司的車位經營權是在2016年10月1日（營改增之后）取得，適用一般計稅方法。

【提示】物業公司收取的停車費一般包含車位租金和車位管理服務費，車位租金和車位管理服務費應按收費類型分別核算，分別適用稅率繳納增值稅。

①納稅人以經營租賃方式將車位出租給他人使用所收取的租金，應按照"不動產經營租賃服務"繳納增值稅。

②納稅人向車位使用人收取的非租賃形式的停車管理費，應按照"物業服務"繳納增值稅。

參考答案：如上

考查知識點：一般企業的增值稅納稅審核（綜合）

問題7

資料4中商鋪免租期內物業公司是否需要繳納增值稅？請簡述政策規定。

免租期內不需要繳納增值稅。

納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于規定的視同銷售服務，無需繳納增值稅。

參考答案：如上

考查知識點：一般企業的增值稅納稅審核（綜合）

問題8

資料4中物業公司免租期內房產稅應如何繳納？（不考慮疫情期間優惠政策）

免租期內的房產稅應由產權所有人采用從價計征的方式繳納。

對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

參考答案：如上

考查知識點：一般企業的增值稅納稅審核（綜合）

《涉稅服務實務》奚衛華老師：

希望大家學習、娛樂、休息三不誤。希望大家滿懷信心走進稅務師的考場，在考場上能夠正常發揮，順利拿下考試。我們期待大家成功的好消息。

《涉稅服務實務》陳立文老師：

《涉稅服務實務》是稅務師五科里唯一有主觀題的科目，所以大家在考前可以把主觀題全面復習一下。另外，希望大家能夠提高答題速度，能夠適應機考環境。另外，請大家一定要保持信心，只要你平時的功力到位，加快答題速度，一定可以夢想成真，加油！

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