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2019年涉稅服務實務試題之綜合分析題：增值稅的綜合分析
2019年涉稅服務實務稅務師試題：“納稅義務發生時間”、“現代服務-商務輔助服務”、“不動產經營租賃”
某物業公司為增值稅一般納稅人，2019年3月向某稅務師事務所咨詢如下問題。
資料1.2019年3月，一次性預收業主物業費合計636萬元（含稅），并向業主開具增值稅普通發票（物業費所屬期間為2019年3月至2020年2月，物業公司與所有業主簽訂的物業服務合同約定，物業費按年收取）；收到部分業主自來水費22.66萬元（含稅），根據對應的水表數據向自來水公司付款21.63萬元（含稅）；為部分業主提供裝修服務收取裝修費635.47萬元（含稅）。
資料2.物業公司從2019年3月起向業主收取A樓盤車位管理費。已知該樓盤車位是業主在購房時一并購買的，并已獲得車位產權證書。
資料3.2016年10月1日甲房地產公司將B樓盤的可出租地下車位經營權轉讓給物業公司。2019年3月起物業公司對外出租地下車位。
資料4.2019年1月1日物業公司與乙餐飲集團簽訂房屋出租合同，將其自有商鋪出租給乙餐飲集團，月租金4萬元（含稅），租期3年，其中合同約定2019年1月1日至2019年3月31日免收租金。
問題：
（1）資料1中物業公司預收的物業費，增值稅納稅義務何時發生？請簡述政策規定。3月份物業費的增值稅銷項稅額是多少？
（2）資料1中物業公司預收的物業費，在2019年第一季度預繳企業所得稅時，應計入應納所得稅的金額是多少？若物業公司有符合規定的以前年度虧損，季度預繳時是否可以從應納稅所得額中扣除？
（3）資料1中物業公司收取的自來水費，如選擇適用簡易計稅方法，增值稅應納稅額是多少？請列出計算過程，金額單位為萬元，保留小數點后兩位。
（4）資料1中物業公司收取的裝修費，增值稅銷項稅額是多少？請列出計算過程，金額單位為萬元，保留小數點后兩位。
（5）資料2中物業公司收取的這部分車位管理費，應按哪個應稅服務項目繳納增值稅？適用稅率多少？
（6）資料3中物業公司出租該地下車位收取的租金，應按哪個應稅服務項目繳納增值稅？能否適用簡易計稅方法繳納增值稅？請簡述政策規定。
（7）資料4中商鋪免租期內物業公司是否需要繳納增值稅？請簡述政策規定。
（8）資料4中物業公司免租期內房產稅應如何繳納？
查看答案解析
【參考答案】
（1）物業費納稅義務發生時間是開具發票的當天。 納稅人發生應稅銷售行為，其增值稅納稅義務發生時間為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。 3月物業費銷項稅額＝636÷（1+6％）×6％＝36（萬元）
（2）2019年1季度預繳企業所得稅，應計入應納稅所得額的金額＝636÷（1+6％）÷12＝50（萬元）； 季度預繳時，可以彌補以前年度虧損。
（3）自來水費增值稅應納稅額＝（22.66-21.63）÷（1+3％）×3％＝0.03（萬元）
（4）裝修費增值稅銷項稅額＝635.47÷（1+10％）×10％＝57.77（萬元）
（5）資料2中物業公司收取的這部分車位管理費按現代服務——商務輔助服務（物業管理服務）項目征稅，稅率為6％。
（6）資料3中物業公司出租該地下車位收取的租金應按不動產經營租賃服務繳納增值稅。 不適用簡易計稅政策。 物業公司的車位經營權是在2016年10月1日（營改增之后）取得，適用一般計稅方法。
（7）免租期內不需要繳納增值稅。 納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于規定的視同銷售服務，無需繳納增值稅。
（8）免租期內的房產稅應由產權所有人采用從價計征的方式繳納。 對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。
【解析】
【出題角度】考察增值稅的綜合分析
【難易度】★★★
【點評】本題考核“納稅義務發生時間”、“現代服務-商務輔助服務”、“不動產經營租賃”等知識點。該題目所涉及知識點在下列正保會計網校（www.electedteal.com）2019年稅務師《涉稅服務實務》輔導中均有體現：奚衛華老師【高效實驗班】教材精講第9章1講；陳立文老師【超值精品班】教材精講第9章6講；考試中心開通的模擬試題（一）簡答題第2題、綜合分析題第2題；預測試題（一）簡答題第3題，預測試題（二）多選題第6題。奚衛華老師2019年稅務師涉稅服務實務《應試指南》第86頁表5-6差額征稅發票開票總結； 2019年稅務師涉稅服務實務《經典題解》第403頁第5題。
【VIP】李杰老師逐章精講第9章現代服務知識點；豆阿凱老師教練班第9章教材例題講解知識點。
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