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第十章　非流動資產(chǎn)（一）

　　知識點二十四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

　　一、轉(zhuǎn)換條件

　　在下列情況下，當(dāng)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

　　①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營租賃方式租出，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；

　　②自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；

　　③自用建筑物停止自用，改為出租，相應(yīng)地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；

　　④投資性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。比如原來出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為自用房地產(chǎn)；

　　⑤房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。

　　二、轉(zhuǎn)換日的確定

　　①投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期；

　　②作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日；

　　③自用土地使用權(quán)停止自用，改為用于資本增值，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)停止將該項土地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理且管理當(dāng)局作出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期；

　　④房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售時，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨，轉(zhuǎn)換日為租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表示將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。

　　三、轉(zhuǎn)換時入賬口徑的選擇

　　1.在成本模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價值，以其轉(zhuǎn)換前的賬面價值確定。

　　會計分錄為：

　　A.由自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時：

　　借：投資性房地產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換時的原賬面價值計量）

　　    累計折舊（攤銷）

　　    固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)或存貨）減值準(zhǔn)備

　　    貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品

　　        投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

　　        投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　B.由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時：

　　借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（按轉(zhuǎn)換時的原賬面價值計量）

　　    投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

　　    投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　    貸：投資性房地產(chǎn)

　　        累計折舊（攤銷）

　　        固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)或存貨）減值準(zhǔn)備

　　2.以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價值，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值與投資性房地產(chǎn)原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。

　　會計分錄為：

　　借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量）

　　    公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）

　　    貸：投資性房地產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換當(dāng)時的賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)）

　　        公允價值變動損益（公允價值大于賬面價值的差額計收益）

　　3.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)時，如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值，應(yīng)當(dāng)將差額計入當(dāng)期損益；如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值，應(yīng)當(dāng)將其差額計入資本公積。

　　會計分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)（以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量）

　　    累計折舊（攤銷）

　　    公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）

　　    資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（轉(zhuǎn)換當(dāng)時已提減值準(zhǔn)備）

　　    貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（按轉(zhuǎn)換當(dāng)時的賬面余額結(jié)轉(zhuǎn)）

　　        資本公積（公允價值大于賬面價值的差額不得列為收益，而是追加資本公積）

　　四、投資性房地產(chǎn)的處置

　　【要點提示】重點掌握投資性房地產(chǎn)處置時對損益影響額的計算，尤其是公允價值模式下“公允價值變動損益”轉(zhuǎn)“其他業(yè)務(wù)成本”的會計處理。

　　（一）成本模式下

　　企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益（將處置收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入“其他業(yè)務(wù)成本”，營業(yè)稅費列支于“營業(yè)稅金及附加”）。

　　1.收到處置收入時：

　　借：銀行存款

　　    貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　2.結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)成本

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　    投資性房地產(chǎn)累計折舊

　　    投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　    貸：投資性房地產(chǎn)

　　3.計算應(yīng)交營業(yè)稅

　　借：營業(yè)稅金及附加

　　    貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅

　　（二）公允價值模式下一般會計處理

　　1.按實際收到的款項

　　借：銀行存款

　　    貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　2.按當(dāng)時投資性房地產(chǎn)的賬面余額

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　    貸：投資性房地產(chǎn)――成本

　　                    ――公允價值變動（也可能在借方）

　　3.將累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本

　　借：公允價值變動損益

　　    貸：其他業(yè)務(wù)成本

　　或反之。

　　4.將轉(zhuǎn)換時原計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本

　　借：資本公積――其他資本公積

　　    貸：其他業(yè)務(wù)成本

　　5.處置時的營業(yè)稅

　　借：營業(yè)稅金及附加

　　    貸：應(yīng)交稅費――應(yīng)交營業(yè)稅

　　相關(guān)鏈接：
　　2014年注冊稅務(wù)師考試《財務(wù)與會計》第十章預(yù)習(xí)知識點匯總