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　　第三章　土地增值稅

　　知識點四、新建房地產的扣除項目的確定：

　　1.取得土地使用權所支付的金額。包括兩方面內容：

　　（1）納稅人為取得土地使用權支付的地價款：

　　出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金；

　　以行政劃撥方式取得的為按規(guī)定補交的土地出讓金；

　　以轉讓方式取得的為支付的地價款。

　　（2）納稅人在取得土地使用權時按國家統一規(guī)定繳納的有關費用，如登記、過戶手續(xù)費。（含契稅P255）

　　2.開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發(fā)成本）是納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括：

　　①土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。

　　②前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

　　③建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

　　④基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

　　⑤公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。

　　⑥開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

　　3.開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產開發(fā)費用）：銷售費用、管理費用、財務費用。

　　開發(fā)費用在從轉讓收入中減除時，不是按實際發(fā)生額，而是按標準扣除，標準的選擇取決于財務費用中的利息支出。

　　（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的。

　　①利息支出據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；

　　②其他開發(fā)費用按地價款和房地產開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內計算扣除；

　　公式表示：房地產開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×5%以內

　　（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的，房地產開發(fā)費用按地價款和房地產開發(fā)成本金額之和的10%以內計算扣除。

　　公式表示：房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10%以內

　　注意：

　　①利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。

　　②超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　③全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。（P255）

　　④房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述（1）、（2）項所述兩種辦法。（P255）

　　⑤土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。（P255）

　　4.與轉讓房地產有關的稅金：是指在轉讓房地產時繳納的“三稅一費”，即：營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加。

　　注意：

　　在計算稅金時要注意題目中給定的納稅人的情況：

　　①房地產開發(fā)企業(yè)在轉讓開發(fā)產品時繳納的印花稅因已納入管理費用，因而不得在此扣除。（可扣二稅一費）

　　②其他納稅人繳納的印花稅允許扣除（按產權轉移書據所載金額的0.5‰貼花）。（可扣三稅一費）

　　5.財政部規(guī)定的其它扣除項目：

　　只適用于從事房地產開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。加計20%的扣除，用公式表示：加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×20%

　　注意：

　　（1）對取得土地使用權后，未進行開發(fā)即轉讓，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計扣除。

　　（2）納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應區(qū)分不同情形分別處理：

　　①代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。

　　②代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

　　相關鏈接：
　　2014注冊稅務師考試《稅法二》第三章預習知識點匯總