為了方便備戰(zhàn)2013注冊會計師考試的學員，中華會計網(wǎng)校論壇學員精心為大家分享了注冊會計師考試各科目里的重要知識點，希望對廣大考生有幫助。

　　一、投資性房地產(chǎn)的初始計量

　　（一）外購的投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租（自租賃期開始日起）或用于資本增值，才能稱之為投資性房地產(chǎn)。外購的投資性房地產(chǎn)成本包括：購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

　　企業(yè)購入房地產(chǎn)自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。（注意轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的日期）

　　（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)建造的房地產(chǎn)自達到預定可使用狀態(tài)開始之后就用于出租或資本增值的才屬于自行建造的投資性房地產(chǎn)。其處理原理與自行建造固定資產(chǎn)相同，不再贅述。

　　二、與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出

　　（一）資本化的后續(xù)支出

　　原則：與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應當計入投資性房地產(chǎn)成本。

　　企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)進行改擴建等且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再改擴建期間應繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，改擴建期間不計提折舊或攤銷。

　　（二）費用化的后續(xù)支出

　　原則：與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益，計入其他業(yè)務成本 （投資性房地產(chǎn)出租取得的收入計入其他業(yè)務收入，發(fā)生的后續(xù)支出要與其相對應）。

　　三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量（重點關注）

　　原則：投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量分為成本模式和公允價值模式兩種。一般情況下采用成本模式，滿足特定條件時也可以采用公允價值模式。但企業(yè)只能采用一種模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

　　（一）成本模式

　　對于房產(chǎn)可以比照固定資產(chǎn)進行處理；對于地產(chǎn)可以比照無形資產(chǎn)進行處理。

　　需要注意的是：出租的投資性房地產(chǎn)取得的租金收入計入其他業(yè)務收入，投資性房地產(chǎn)計提的折舊或攤銷額計入其他業(yè)務成本。

　　（二）公允價值模式

　　企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才能采用公允價值模式對其進行計量，公允價值的變動計入“公允價值變動損益”科目。

　　（三）后續(xù)計量模式的變更

　　企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。除非存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得后才可以從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，作為會計政策變更，要對其進行追溯調(diào)整期初留存收益。但不得由公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（重點關注）

　　（一）轉(zhuǎn)換日的確定

　　1、“自用房地產(chǎn)或存貨”轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”

　　轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日或用于資本增值的日期。空置建筑物或在建建筑物是董事會或類似機構作出書面決議的日期。

　　2、“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“自用房地產(chǎn)”

　　房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)的日期。

　　3、“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“存貨”

　　轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿，董事會或類似機構作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。

　　（二）會計處理

　　1、成本模式下，非投資性房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換

　　原則是：按賬面價值轉(zhuǎn)換。即將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。

　　2、公允價值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的

　　應當按轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。

　　3、自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時

　　投資性房地產(chǎn)應當按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量。如果轉(zhuǎn)換日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入資本公積（因為企業(yè)可能為了謀取暴利，將公允價值抬得太高，如果計入公允價值變動損益，影響到凈利潤的數(shù)額可能太大，不太合適，所以計入資本公積）；如果轉(zhuǎn)換日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入公允價值變動損益（因為這種情況下作為投資性房地產(chǎn)核算的，產(chǎn)生的差額不會太大）

　　五、投資性房地產(chǎn)的處置

　　投資性房地產(chǎn)的處置屬于日常活動。

　　處置時，將取得的收入計入其他業(yè)務收入，將投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務成本。需要注意的一點是：采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)處置時，以前持有期間形成的“公允價值變動損益”或“資本公積——其他資本公積”要轉(zhuǎn)到“其他業(yè)務成本”（與以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(chǎn)處置時的“公允價值變動損益”、可供出售金融資產(chǎn)處置時的“資本公積——其他資本公積”轉(zhuǎn)到“投資收益”的道理一樣）。