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2015年注冊會計師《稅法》考點：房產稅應納稅額的計算
我們一起來學習2015年注冊會計師《稅法》考點：房產稅稅率、計稅依據和應納稅額的計算。本考點屬于《稅法》第八章的內容。
【內容導航】：
1.稅率
2.計稅依據
3.應納稅額的計算
【考頻分析】：
考頻：★★★
復習程度：熟練掌握本考點，本考點涉及到計算性的題目比較多。
【主要考點】：房產稅稅率、計稅依據和應納稅額的計算
一、稅率——記憶
1.從價計征：稅率為1.2%；
2.從租計征：稅率為12%；
對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，暫減按4%稅率征收房產稅。
二、計稅依據：從價、從租
1.從價計征——計稅依據是房產原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當地省、自治區、直轄市人民政府確定。
【解析1】房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。
【解析2】房產原值包括與房屋不可分割的附屬設施
凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。
【解析3】納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。
對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。
【解析4】房產原值中均應包含地價的規定：
宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。
需要注意的特殊問題：
第一、以房產聯營投資的，房產稅計稅依據應區別對待：
（1）以房產聯營投資，共擔經營風險的，以房產余值為計稅依據計征房產稅；
（2）以房產聯營投資，收取固定收入，不承擔經營風險，只收取固定收入的，實際是以聯營名義取得房產租金，因此應由出租方按租金收入計征房產稅
第二、融資租賃房屋
以房產余值為計稅依據計征房產稅，租賃期內房產稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。
第三、居民住宅區內業主共有經營性房產
由實際經營的代管人或使用人繳納房產稅。其中：
（1）自營的：依照房產原值減除10%-30%后的余值計征；
（2）出租的：依照租金收入計征。
第四、地下建筑物房產稅規定
1.凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依據有關規定征收房產稅。
2.對不同用途的獨立地下建筑物房產稅的減征：
（1）工業用途房產：房屋原價的50～60%作為應稅房產原值
（2）商業和其他用途房產：房屋原價的70～80%作為應稅房產原值
3.對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。
4.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。
2.從租計征——計稅依據為房產租金收入。
【解析1】如果是以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據當地同類房產的租金水平，確定一個標準租金額從租計征。
【解析2】對出租房產，約定免收租金期限的，在免收租金期間由產權所有人按照房產余值繳納房產稅。
三、應納稅額的計算
| 計稅方法 | 計稅依據 | 稅 率 | 稅額計算公式 |
| 從價計征 | 房產計稅余值 | 1.2% | 全年應納稅額＝應稅房產原值×（1-扣除比例）×1.2% |
| 從租計征 | 房屋租金 | 12%（個人為4%） | 全年應納稅額＝租金收入×12%（個人為4%） |
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