我們一起來學(xué)習(xí)2015年注冊會(huì)計(jì)師《稅法》考點(diǎn)：土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算及清算。本考點(diǎn)屬于《稅法》第七章的內(nèi)容。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　1.應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★

　　復(fù)習(xí)程度：掌握本考點(diǎn)。非常重要，稅法考試每年必考。

　　【主要考點(diǎn)】：土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算及清算

　　（一）應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　計(jì)算步驟：

　　1.扣除項(xiàng)目合計(jì)＝∑5/4/3/2（選擇，計(jì)算）

　　2.土地增值額＝應(yīng)納收入－1

　　3.增值率＝2/1→找稅率（記）

　　4.應(yīng)納稅額＝2×稅率－1×速算扣除系數(shù)

　　（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　1.土地增值稅的清算條件

　　（1）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　　①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

　　②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

　　③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　（2）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　　②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　　④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　2.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

　　（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

　　3. 土地增值稅的扣除項(xiàng)目

　　（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：

　　①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

　　②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

　　③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

　　（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

　　（3）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

　　（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

　　（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

　　（6）拆遷安置費(fèi)的扣除規(guī)定：

　　①房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　②開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　③貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　4.土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證

　　納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。對符合規(guī)定格式和要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

　　5.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

　　在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

　　單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

　　相關(guān)鏈接：2015年注冊會(huì)計(jì)師《稅法》第七章主要考點(diǎn)

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