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知識點：土地增值稅稅率、應稅收入和扣除項目

一、稅率——四級超率累進稅率

二、應稅收入的確定

包括貨幣收入、實物收入、其他收入。

三、扣除項目的確定

計算土地增值額時準予從轉讓收入中扣除的項目，根據(jù)轉讓項目的性質不同，可進行以下劃分：

（一）對于新建房地產轉讓，可扣除

1.取得土地使用權所支付的金額

（1）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。

（2）納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。

2.房地產開發(fā)成本

是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括6項：

（1）土地征用及拆遷補償費。

（2）前期工程費。

（3）建筑安裝工程費。

（4）基礎設施費。

（5）公共配套設施費。

（6）開發(fā)間接費用等。

3.房地產開發(fā)費用——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用

關鍵取決于財務費用中的利息處理：

（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：

房地產開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×5%以內。

利息注意三點：①提供金融機構證明。

②不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。

③不包括加息、罰息。

（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：

房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10%以內。

開發(fā)費用——取決于“利息支出”。

1.單獨：開發(fā)費用＝利息＋（地價＋成本）×5%以內。

注意：利息①不超過；②不包括加、罰息。

2.不單獨：開發(fā)費用＝（地價＋成本）×10%以內。

【關于利息的其他規(guī)定】

（1）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：

房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10%以內。

（2）房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

（3）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

4.與轉讓房地產有關的稅金

（1）房地產開發(fā)企業(yè)：扣“兩稅一費”（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加）。

（2）非房地產開發(fā)企業(yè)：扣“三稅一費”（營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加）。

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

從事房地產開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：

加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×20%。

（二）對于存量房地產轉讓，可扣除：

1.房屋及建筑物的評估價格。

即：由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

評估價格＝重置成本價×成新度折扣率。

2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（注意營業(yè)稅的規(guī)定）。

【特殊規(guī)定】

1.凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的：

舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。

計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

2.對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

3.對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以實行核定征收。