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知識點：投資性房地產轉換的會計處理

（一）轉換日的確定

1.投資性房地產開始自用，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。

2.作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日應當為租賃期開始日。

3.自用土地使用權停止自用，改用于資本增值，轉換日為自用土地使用權停止自用后確定用于資本增值的日期。

注意：處理思路——投資性房地產轉換類型

成本模式：

1.投資性房地產→非投資性房地產

2.非投資性房地產→投資性房地產

公允價值模式：

1.投資性房地產→非投資性房地產

2.非投資性房地產→投資性房地產

（二）成本模式下的轉換：對應結轉，不確認損益；涉及存貨的，不確認減值準備。

1.投資性房地產轉換為非投資性房地產：

（1）投資性房地產轉換為自用房產

將投資性房地產在轉換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等分別轉入“固定資產”、“累計折舊”、“固定資產減值準備”等科目。

借：固定資產

    投資性房地產累計折舊

    投資性房地產減值準備

    貸：投資性房地產

        累計折舊

        固定資產減值準備

（2）投資性房地產轉換為存貨

借：開發產品（原投資性房地產的賬面價值）

    投資性房地產累計折舊

    投資性房地產減值準備

    貸：投資性房地產

注意1：房地產公司作為存貨的房地產用“開發產品”科目；

注意2：流動資產與非流動資產之間的減值準備通常不能對應結轉。

2.非投資性房地產轉換為投資性房地產：

（1）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產

借：投資性房地產（存貨在轉換日的賬面價值）

    存貨跌價準備（已計提的跌價準備）

    貸：開發產品（賬面余額）

（2）自用房地產轉換為投資性房地產

借：投資性房地產

    累計折舊或累計攤銷

    固定資產減值準備或無形資產減值準備

    貸：固定資產或無形資產

        投資性房地產累計折舊（攤銷）

        投資性房地產減值準備

（三）公允價值模式下的轉換

1.投資性房地產轉換為非投資性房地產

應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產或存貨的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。

借：固定資產、無形資產或開發產品（公允價值）

    貸：投資性房地產——成本

        投資性房地——公允價值變動（或借記）

        公允價值變動損益（或借記）

2.非投資性房地產轉換為投資性房地產

投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價。

（1）轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益（資本公積——其他資本公積）。

借：投資性房地產——成本（公允價值）

    累計折舊或累計攤銷

    固定資產減值準備、無形資產減值準備或存貨跌價準備

    貸：固定資產、無形資產或開發產品

        資本公積——其他資本公積

（2）轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；

借：投資性房地產——成本（公允價值）

    累計折舊

    固定資產減值準備或存貨跌價準備

    公允價值變動損益

    貸：固定資產或開發產品

注意：

公允價值計量模式下：

投資性房地產轉換為自用房地產，公允價值與賬面價值的差額都是計入公允價值變動損益的。

自用房地產轉換為投資性房地產，公允價值大于賬面價值的情況下，差額計入資本公積；公允價值小于賬面價值的情況下，差額計入公允價值變動損益。

處置投資性房地產時，將“資本公積——其他資本公積”轉入處置當期損益（“其他業務成本”科目）。