評估轉換房地產的潛在風險和機會需要考慮以下幾個方面：
1. 市場研究：首先，需要進行深入的市場研究，了解目標房地產所在地區的市場狀況、供需情況、價格趨勢等。這將幫助評估轉換后的房地產是否能夠順利出售或租賃，以及可能的售價或租金水平。
2. 成本分析：需要詳細分析轉換房地產所需的投資成本，包括轉換工程的費用、可能的法律費用、營銷費用等。同時，還需要考慮轉換過程中可能產生的額外費用，如可能需要支付的地價差額、稅費等。
3. 轉換方案：需要制定詳細的轉換方案，包括轉換后的用途、設計方案、施工計劃等。這有助于評估轉換后的房地產是否符合市場需求，以及轉換方案的可行性和經濟性。
4. 財務分析：進行詳細的財務分析，包括現金流量分析、投資回報率（ROI）計算、內部收益率（IRR）計算等。這有助于評估轉換房地產項目的財務可行性。
5. 風險評估：評估轉換過程中可能遇到的各種風險，包括市場風險（如市場變化導致需求下降）、技術風險（如轉換方案不適用）、財務風險（如成本超支）、法律風險（如違反土地使用規定）等。
6. 機會分析：分析轉換房地產可能帶來的機會，如轉換后的房地產可能具有更高的使用價值、更好的市場定位，或者能夠更好地滿足目標客戶的需求。
7. 退出策略：制定明確的退出策略，包括轉換后的房地產出售或租賃計劃。這有助于在市場狀況發生變化時，能夠及時調整策略，降低風險。

綜上所述，評估轉換房地產的潛在風險和機會需要綜合考慮市場研究、成本分析、轉換方案、財務分析和風險評估等多個方面，并制定相應的策略來最大化潛在收益并最小化風險。