評估一個投資項目的實際收益率需要考慮多個因素，包括現金流量、時間價值和風險等。以下是一種評估實際收益率的方法：
1. 計算凈現值（NPV）：將項目的未來現金流量折現到現值，然后減去項目的初始投資。如果凈現值為正，表示項目的實際收益率高于折現率，可以考慮投資。
2. 計算內部收益率（IRR）：IRR是使得項目的凈現值等于零的折現率。如果IRR高于預期的折現率，表示項目的實際收益率高于預期，可以考慮投資。
3. 比較投資回報率（ROI）：ROI是投資項目的盈利與投資成本之比。通過比較不同投資項目的ROI，可以評估實際收益率的高低。
4. 考慮風險和不確定性：投資項目的實際收益率也受到風險和不確定性的影響。需要考慮項目的風險因素，并對預期收益進行風險調整。

總之，評估一個投資項目的實際收益率需要綜合考慮多個因素，并使用適當的財務指標和方法進行分析。