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中級職稱《中級會計實務》：投資性房地產與非投資性房地產之間的轉換
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投資性房地產與非投資性房地產之間的轉換
| 成本模式下的轉換 | 公允價值模式下的轉換 | |||||
| 【口決】原值轉原值，折舊轉折舊，攤銷轉攤銷，準備轉準備。 無差額，對應結轉。 |
【口決】轉換日公允價計量。 有差額。投資性房地產→自用：“公允價值變動損益” 非投→投資性房地產：借差：公允價值變動損益 貸差：資本公積——其他資本公積 |
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| 投資性房地產→自用 | 將投資性房地產→自用時： 借：固定資產 投資性房地產累計折舊 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產 累計折舊 固定資產減值準備 |
采用公允價值模式計量的投資性房地產→自用房地產 原則：應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，（公允價值－原賬面價值）→當期損益（公允價值變動損益）。 轉換日， 借：固定資產//無形資產 （轉換日公允價） *公允價值變動損益 貸：投資性房地產——成本 ——公允價值變動 *公允價值變動損益 |
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| 非投→投資性房地產 | （1）存貨 特殊： 將存貨→投資性房地產 借：投資性房地產 （轉換日賬價） 存貨跌價準備 貸：開發產品 （轉換日賬面余額） （2） 將自用→投資性房地產的 借：投資性房地產 累計折舊 固定資產減值準備 貸：固定資產 投資性房地產累計折舊（攤銷） 投資性房地產減值準備 |
（2）自用土地使用權、建筑物、存貨等→采用公允價值模式計量的投資性房地產 轉換當日的公允價值﹤原賬面價值的，其差額→當期損益（公允價值變動損益）； 轉換當日的公允價值﹥原賬面價值的，其差額→資本公積（其他資本公積），計入所有者權益。處置該項投資性房地產時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益（其他業務收入）。 ①將作為存貨的房地產→投資性房地產的， 借：投資性房地產——成本 （轉換日公允價值）] 存貨跌價準備 *公允價值變動損益 貸：開發產品（賬面余額） *資本公積——其他資本公積 ②將自用→投資性房地產， 借：投資性房地產——成本 （轉換日公允價值） 累計折舊 固定資產減值準備 *公允價值變動損益 貸：固定資產 *資本公積——其他資本公積 |
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| 存貨→投資性房地產：（只有成本模式特殊） 成本模式：特殊，轉換日帳價 公允價值模式：借差：公允價值變動損益 貸差：資本公積——其他資本公積 |
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| 歸納出幾點： 1.在成本模式下，由于投資性房地產和非投資性房地產的核算是類似的，所以遵循“對應結轉”的原則，所謂對應結轉就是“原值轉原值、折舊（攤銷）轉折舊（攤銷）、準備轉準備”，比較特殊的是作為存貨的房地產轉為非投資性房地產時，不遵循這個原則，而是將存貨在轉換日的賬面價值作為投資性房地產的入賬價值。 2.在公允價值模式下，自用房地產或存貨轉換為投資性房地產時，如果借方差額計入公允價值變動損益，如果是貸方差額計入資本公積（在處置投資性房地產時，要將此資本公積轉入其他業務收入），準則這樣規定的目的是為了防止一切企業借此調整利潤。 |
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| 【總結】 ①投資性房地產在成本模式下計提折舊（攤銷），計提減值準備；在公允價值模式下不計提折舊（攤銷），不計提減值準備，資產負債表日要以公允價值為基礎調整投資性房地產的賬面價值。 ②投資性房地產在成本模式下確認遞延所得稅主要考慮會計和稅法折舊（攤銷）的差異以及計提的減值準備；在公允價值模式下確認遞延所得稅主要考慮會計和稅法折舊（攤銷）的差異以及公允價值的變動。 ③投資性房地產的計量模式只能由成本模式轉變為公允價值模式。 |
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| 處置 | 當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。 企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時， 處置收入－其賬面價值－相關稅費→當期損益（將實際收到的處置收入計入其他業務收入，所處置投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本） |
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| 成本模式 | 公允價值模式 | |||||
| 出售或轉讓時： | 借：銀行存款（實際收到的金額） 貸：其他業務收入 借：其他業務成本 投資性房地產累計折舊（攤銷） 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產 |
借：銀行存款 公允價值變動損益 資本公積－－其他資本公積 其他業務成本（即，原計入公允價值變動損益和資本公積的金額最終都轉到這個科目了，不再轉入其他業務收入） 貸：投資性房地產——成本 ——公允價值變動 其他業務收入（實際收到的處置價款） |
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| 報廢或毀損時 | 借：待處理財產損溢 投資性房地產累計折舊（攤銷） 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產 報經批準后處理： 借：工程物資/銀行存款（按殘料價值或變價收入） 其他應收款（可收回的賠償款） 其他業務成本（按差額） 貸：待處理財產損溢 |
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