在銷售過程中的增值稅是按什么預繳的？

預繳的稅率是多少？

房地產開發企業在取得《商品房預售許可證》后，就可以出售在建中的開發產品，收取預收款項，計入“預收賬款”核算。今天對該結算稅務處理分析如下： 一、增值稅 1.營改增后，房地產企業采取預收款方式銷售開發的房地產項目，在收到預收款時按3%預征率預繳增值稅。 預繳增值稅=當期收取的價款和價外費用/(1+9%)*3% 2.房地產企業的預收款，為不動產交付業主之前所收到的款項，但不含簽房地產銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。 誠意金、訂金作為預付款性質，是當事人一種支付手段，不具有擔保性質，如合同履行則沖抵房款，不履行不適用“定金雙倍返還罰則”，非合同約定，僅按《訂房單》或《承諾書》或類似憑據約定收的，不受《合同法》約束和保護，僅具有暫收應付性質，因此在“其他應付款”核算。 3.預收款的發票開具 （1） 開票系統中有 6“未發生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產情形。“未發生銷售行為的不征稅項目”下設601“預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發的房地產項目預收款”、603“已申報繳納營業稅未開票補開票”。 （2）第一，期房銷售 交房前收到預收款，選 6“未發生銷售行為的不征稅項目”下602“銷售自行開發的房地產項目預收款”編碼開票，并在稅率欄填“不征稅”，開普通發票，不得開專用發票。開發票次月按3%預繳率預繳增值稅，不需納稅申報。如系統清卡不成功，需在申報期去辦稅服務廳手工清卡。 交房后，需將之前開的稅率欄為 “不征稅”的普通發票收回紅沖后再重新開稅率欄帶實際稅率的增值稅發票，并于次月納稅申報。 此項要求在各地執行過程中，部分地區從工作量等角度考慮并不實際收回原有發票，有一定的爭議存在。 第二，現房銷售 由于預收房款后會馬上交房，可直接開稅率欄帶實際稅率的增值稅發票，并申報。 第三， 已申報繳營業稅未開票補開票 選 6“未發生銷售行為的不征稅項目”下603“已申報繳納營業稅未開票補開票” 編碼開票，并在發票稅率欄填“不征稅”，開普通發票，不得開專用發票，開發票后不用申報。如系統清卡不成功，需在申報期去辦稅服務廳手工清卡。 4、預繳增值稅的填報 預繳的稅款應填報《增值稅預繳稅款表》進行納稅申報，營改增后，收到預收款的當天不再是銷售不動產的納稅義務發生時間。只有開具售房發票或不動產產權發生轉移以及合同約定的交房日期方可確認納稅義務發生。所以，無需在《增值稅納稅申報表》第1行“按適用稅率計稅銷售額”欄中填報。僅在《增值稅預繳稅款表》中第2行的第1列“銷售額”填寫本期收取的預收款（含稅）包括在取得預收款當月或主管國稅機關確定的預繳期取得的全部預收價款和價外費用，第2列“扣除金額”房地產開發企業不需要填寫，第3列“預征率”房地產開發企業預征率為3%，第4列“預征稅額”填寫按照規定計算的應預繳稅額。同時，增值稅納稅申報表附列資料（四）對預繳的稅款進行臺賬登記，第4行第2列填寫本月發生的應在以后抵減的預繳增值稅額。 二、土地增值稅 1、預繳土地增值稅計算 納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。 預繳土地增值稅=當期收取的價款和價外費用/1.09*預征率 預征率在各個地方有所不同，根據當地的具體政策執行。 2、預繳土地增值稅的填報 土地增值稅預征的計征依據指土地增值稅納稅申報表（一）（從事房地產開發的納稅人預征適用）中的應稅收入。 納稅人可以通過電子稅務局或到辦稅服務廳辦理土地增值稅預征申報。在預征申報時，應選擇稅務機關已經登記的項目，按照不同項目分別填報《土地增值稅納稅申報表（一）（從事房地產開發的納稅人預征適用）》。 申報表填報注意事項： （1）必須按照不同的房產類型分別填報。如：普通住房、非普通住房、其他類型房地產。 （2）必須按照不同的預征率分別填報。如西安市保障性住房預征率為0；普通標準住房預征率為1%；非普通標準住房2%及其他類型房地產預征率為3%。 三、企業所得稅 1、企業銷售未完工開發產品取得收入，應先按預計計稅毛利率（由各地按物業形態區分各不相同，一般為10%-20%）分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。 完工產品銷售收入確認用竣工、使用、確權三者孰早原則： （1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。 （2）開發產品已開始投入使用。 （3）開發產品已取得了初始產權證明。 2、收入的確認以交房、業主正式取得使用權為標準確認收入的實現，凡納入開發產品價內或由企業開發票的，應全部確認銷售收入；未納入開發產品價內并由企業外其他收取部門、單位開發票的，可作代收代繳款項管理。 3、預繳企業所得的填報 按照《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表》填報說明填報如下： 第5行“特定業務計算的應納稅所得額”：從事房地產開發等特定業務的納稅人，填報按照稅收規定計算的特定業務的應納稅所得額。房地產開發企業銷售未完工開發產品取得的預售收入，按照稅收規定的預計計稅毛利率計算的預計毛利額填入此行。

收到，謝謝老師

不客氣，祝工作順利