同學您好，舉例說明 2020年12月，承租人甲公司就某棟建筑物的某一層樓與出租人乙公司簽訂了為期10年的租賃協議，并擁有5年的續租選擇權。租賃期開始日：2021年1月1日。 有關資料如下： (1)初始租賃期內的不含稅租金為每年50 000元，續租期間為每年55 000元，所有款項應于每年年初支付；實際支付時，加上按照法定稅率計算的增值稅稅額，乙公司開具租金增值稅專用發票。2021年初，乙公司開具征收率為5%的專票，租金甲公司已經支付。 (2)為獲得該項租賃，甲公司發生的初始直接費用為20000元，其中,15000元為向該樓層前任租戶支付的款項,5000元為向促成此租賃交易的房地產中介支付的傭金；收到的發票均為普票。 (3)作為對甲公司的激勵，乙公司同意補償甲公司5000元的傭金。 (4)在租賃期開始日，甲公司評估后認為不能合理確定將行使續租選擇權，因此，將租賃期確定為10年； (5)甲公司無法確定租賃內含利率，其增量借款利率為每年5%，該利率反映是甲公司以類似抵押條件借入期限為10年、與使用權資產等值的相同幣種的借款而必須支付的利率。 甲公司為一般納稅人，租金發票的進項稅額可抵扣。 分析： 1.承租人甲公司的會計處理如下： 第一步，計算租賃期開始日租賃付款額的現值，并確認租賃負債和使用權資產。 在租賃期開始日，甲公司支付第1年的租金50000元，并以剩余9年租金(每年50000元)按5%的年利率折現后的現值計量租賃負債。計算租賃付款額現值的過程如下： 剩余9期租賃付款額（不含稅）=5000×9=450 000(元)； 含稅租賃付款額=450 000×(1+5%)=472 500(元)；稅額=450 000×5%=22 500(元)； 租賃負債=剩余9期租賃付款額的現值=50000×(P A,5%,9)=355391(元)； 未確認融資費用=剩余9期租賃付款額-剩余9期租賃付款額的現值=450 000-355 391=94 609(元); 借：使用權資產 405 391 應交稅費-應交增值稅（進項稅額） 2 500 租賃負債——未確認融資費用 94 609 應交稅費-待抵扣進項稅額 22 500 貸：租賃負債——租賃付款額 472 500 銀行存款(第1年的租賃付款額) 52 500 第二步，將初始直接費用計入使用權資產的初始成本。 借：使用權資產 20 000 貸：銀行存款 20 000 第三步，將已收的租賃激勵相關金額從使用權資產入賬價值中扣除。 借：銀行存款 5 000 貸：使用權資產 5 000 綜上，甲公司使用權資產的初始成本為：405 391+20 000-5 000=420 391(元)