? 海底貳萬(wàn)里 閱79轉(zhuǎn)12020-10-14分享收藏 按照現(xiàn)行規(guī)定，土地增值稅清算需區(qū)分“普通住宅”、“其他類(lèi)型房地產(chǎn)”分別清算，而房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中發(fā)生的成本、費(fèi)用多為項(xiàng)目共同成本、費(fèi)用，如何在“普通住宅”、“其他類(lèi)型房地產(chǎn)”中分?jǐn)傔@些共同成本、費(fèi)用會(huì)很大程度影響項(xiàng)目的土地增值稅稅負(fù)。尤為值得關(guān)注的是，“車(chē)位”本身兼具配套功能及可售商品的性質(zhì)，使得其在土地增值稅處理時(shí)更為復(fù)雜。本文關(guān)注實(shí)務(wù)操作中車(chē)位處理的一些疑難問(wèn)題，該文曾發(fā)表于廣東省稅務(wù)、廣州稅務(wù)。 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，或者建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。即：土地增值稅清算時(shí)，對(duì)車(chē)位的已售部分應(yīng)歸集計(jì)入清算收入，并匹配相應(yīng)的成本、費(fèi)用。在匹配車(chē)位對(duì)應(yīng)的成本、費(fèi)用需關(guān)注如下幾個(gè)問(wèn)題： 一、地下車(chē)位的可售和已售建筑面積如何確定？ 地下車(chē)位建筑面積的確定，主要集中在對(duì)于“車(chē)道”等地下車(chē)庫(kù)共有面積，是否應(yīng)計(jì)入地下車(chē)位的建筑面積，如各地的地下車(chē)位產(chǎn)權(quán)證有兩種記載方式：第一種，地下車(chē)位只記載套內(nèi)建筑面積，即停車(chē)框線內(nèi)面積，大概12㎡左右，對(duì)于該層的“車(chē)道”等共有面積不分?jǐn)傔M(jìn)入每個(gè)車(chē)位面積，只在車(chē)權(quán)產(chǎn)權(quán)證附注里統(tǒng)一記載，例如：該層另共有面積2000㎡。第二種，將該層的“車(chē)道”等共有面積分?jǐn)傔M(jìn)入每個(gè)車(chē)位面積，如：車(chē)位產(chǎn)權(quán)證上列明建筑面積36㎡，其中套內(nèi)面積12㎡、分?jǐn)偯娣e24㎡。 因此，對(duì)于地下車(chē)位可售建筑面積和已售建筑面積的確定，有兩種意見(jiàn)：一是按地下車(chē)位的套內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偟墓灿忻娣e，因?yàn)榈叵萝?chē)庫(kù)的“車(chē)道”與小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施不同，并非全體業(yè)主共有，而是車(chē)位業(yè)主通過(guò)合法交易方式取得的，應(yīng)歸車(chē)位業(yè)主共有，是地下車(chē)位建筑面積的一部分。二是按套內(nèi)建筑面積，因?yàn)檐?chē)位本身是一種配套設(shè)施，只是由于土地增值稅分類(lèi)型清算的原因，強(qiáng)制要分類(lèi)歸集成本、費(fèi)用，如果車(chē)位按套內(nèi)面積加上共有面積來(lái)分?jǐn)偣餐杀荆瑫?huì)導(dǎo)致地下車(chē)庫(kù)分?jǐn)偟某杀具^(guò)多，甚至出現(xiàn)車(chē)位的成本大于銷(xiāo)售收入的情況，不太合理。 實(shí)際清算中，車(chē)位是按“大面積”還是“小面積”分?jǐn)倢?duì)納稅人更為有利，取決于項(xiàng)目的具體情況，在上級(jí)沒(méi)有明確規(guī)定的情況下，為減少稅、企爭(zhēng)議，筆者建議不如由納稅人自行選擇分?jǐn)偡绞剑３指鞣制陧?xiàng)目的分?jǐn)偡椒ńy(tǒng)一即可。 二、納入地下車(chē)位分?jǐn)偟捻?xiàng)目共同成本有哪些？是否包括小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等？ 土地增值稅清算時(shí)，歸屬為項(xiàng)目的共同成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。對(duì)于哪些成本需納入地下車(chē)位分?jǐn)偟幕鶖?shù)，各方理解不一致。 實(shí)際清算中，為降低具體項(xiàng)目稅負(fù)，納稅人提出的訴求有：1.地下施工部分，包括地下室工程、樁基礎(chǔ)工程全部是地下車(chē)位的成本，不在地上建筑中分?jǐn)偂?.地下車(chē)位不應(yīng)分?jǐn)傂W(xué)、幼兒園等公共配套設(shè)施成本，因?yàn)榈叵萝?chē)位與地上房屋不同，并不是小學(xué)、幼兒園的受益主體。3.地下車(chē)位只應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費(fèi)，其他成本跟地下車(chē)位的建設(shè)并非直接相關(guān)。4.地下車(chē)位應(yīng)作為公共配套設(shè)施費(fèi)直接扣除，不應(yīng)單獨(dú)核算成本。 這篇文章你可以參考一下