一、未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率的差異 1、根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)文規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入應(yīng)先按規(guī)定的利率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)稅所得額統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅，預(yù)售收入的利潤(rùn)率不得低于15%（含15%）。 其計(jì)算公式為: 預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額=預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率 預(yù)繳所得稅=預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額×適用的所得稅稅率 2、國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文對(duì)這一規(guī)定作了兩點(diǎn)調(diào)整：一是將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率；二是新增按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，并規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于3%（經(jīng)濟(jì)適用房必須符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定）,非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi)： ①開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市和郊區(qū)，不得低于20％； ②開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市的城區(qū)和郊區(qū)，不得低于15％； ③開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)，不得低于10％。 其計(jì)算公式為: 預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)毛利額=預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入×預(yù)計(jì)毛利率 預(yù)繳所得稅=(預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)毛利額-期間費(fèi)用) ×所得稅稅率 通過(guò)計(jì)算，新文件對(duì)地區(qū)級(jí)別高的地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)增加預(yù)繳企業(yè)所得稅，對(duì)地區(qū)級(jí)別低的房地產(chǎn)企業(yè)減少了預(yù)繳企業(yè)所得稅。因此，我們?cè)趯?duì)項(xiàng)目前期調(diào)研、編制項(xiàng)目可行性報(bào)告時(shí)，應(yīng)考慮項(xiàng)目所在地的地區(qū)級(jí)別、所得稅對(duì)現(xiàn)金流量影響等問(wèn)題。 銷售毛利率= [（銷售收入- 銷售成本）/ 銷售收入]* 100％