房地產企業預收房款怎么納稅 所述情況在稅務方面，《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》(國稅發[2003]]83號)中有明確的規定：房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。預計營業利潤額=預售開發產品收入x利潤率。預售收入的利潤率不得低于15%(含15%)，由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類(或分項)確定。預售開發產品完工后，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤(或虧損)額，經納稅調整后再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。而《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號)進一步規定，房地產開發企業在其開發產品未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。計算公式：預售收入毛利額=預售收入x預計毛利率。 會計核算方面則有所不同，應該按照企業會計準則和會計制度有關“收入”確認的規定進行處理。也即無論是預售收入還是現房銷售收入，在會計上必須達到可以確認收入的標準時才能確認，而通常銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：①企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;②企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制;③收入的金額能夠可靠地計量;④相關的經濟利益很可能流入企業;⑤相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。預售收入通常不嚴格滿足上述條件，故在會計核算上通常作為預收賬款核算，待滿足收入確認標準后再予以確認。 費用發生時對方未開收據的(收據只能作為款項收付憑證，而不能作為業務交割完成的合規依據)，你單位將無法入賬。按規定，單位購買材料物資應該取得合規票據據以入賬，否則，即使單位管理制度允許，也不符合財務管理規范的要求，而且稅務上將不允許所得稅前扣除相關費用。 房地產公司收到預收款如何開具增值稅發票實際銷售中，購買方支付預付的購房款時往往要求開具發票，在發票開具上，根據《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第53號)第九條第(十一)款規定，增加6“未發生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形?！拔窗l生銷售行為的不征稅項目”下設601“預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發的房地產項目預收款”、603“已申報繳納營業稅未開票補開票”。所以，房地產企業預收款開具未發生銷售行為的不征稅增值稅普通發票，商品與服務稅收類別選擇“602-銷售自行開發的房地產項目預收款”。 發生增值稅納稅義務時，已開不征稅增值稅普通發票怎么處理?目前國家稅務總局還沒有政策明確。在具體實務中有以下幾種操作方式：一是按銷售額直接開增值稅發票;二是按原來開具的按未發生銷售行為的不征稅增值稅普通發票的方式，開紅字發票后再重新開具按銷售額開應稅的增值稅發票;三是已開票的部分不再開票，申報增值稅時，該部分按不開票收入申報。具體操作需要以主管稅務機關意見為準。在筆者看來，預收款所開具的發票相當于收據功能，應當不需要按照開具紅字發票處理，應當在交房時直接開具正式發票。