一、政策規定及稅率差異 小規模納稅人出租不動產：適用 5% 的征收率。 一般納稅人出租不動產：如果是 2016 年 4 月 30 日前取得的不動產，可以選擇簡易計稅方法，按照 5% 的征收率計算應納稅額；如果是 2016 年 5 月 1 日后取得的不動產，適用 9% 的稅率。 二、賬務處理及稅額調整 10 月份出租不動產（小規模納稅人期間）： 假設 10 月份取得租金收入 100 萬元（不含稅），則應預繳增值稅 = 100 × 5% = 5 萬元。 賬務處理： 借：銀行存款等 105 萬元 貸：預收賬款等 100 萬元 應交稅費 - 簡易計稅（或應交增值稅）5 萬元 11 - 12 月份出租不動產（一般納稅人期間）： 簡易計稅情況（假設不動產為 2016 年 4 月 30 日前取得）： 假設 11 - 12 月取得租金收入 200 萬元（不含稅），則應預繳增值稅 = 200 × 5% = 10 萬元。 賬務處理： 借：應交稅費 - 預交增值稅 10 萬元 貸：銀行存款 10 萬元 借：預收賬款等 200 萬元 貸：其他業務收入等 200 萬元 借：其他業務成本等 10 萬元 貸：應交稅費 - 簡易計稅 10 萬元 一般計稅情況（假設不動產為 2016 年 5 月 1 日后取得）： 假設 11 - 12 月取得租金收入 200 萬元（不含稅），則應預繳增值稅 = 200 × 9% = 18 萬元。 賬務處理： 借：應交稅費 - 預交增值稅 18 萬元 貸：銀行存款 18 萬元 借：預收賬款等 200 萬元 貸：其他業務收入等 200 萬元 借：其他業務成本等 18 萬元 貸：應交稅費 - 應交增值稅（銷項稅額）18 萬元 三、申報表填寫及注意事項 小規模納稅人申報表：10 月份按照小規模納稅人申報時，將 10 月份出租不動產的收入及稅額填寫在小規模納稅人申報表的相應欄次。 一般納稅人申報表： 簡易計稅：在一般納稅人申報表中，將 11 - 12 月份簡易計稅的出租不動產收入及稅額填寫在附表一 “5% 征收率的服務、不動產和無形資產” 相應欄次，同時將預繳的增值稅填寫在附表四 “稅額抵減情況表” 和主表 “分次預繳稅額” 欄次。 一般計稅：將 11 - 12 月份一般計稅的出租不動產收入及稅額填寫在附表一 “9% 稅率的服務、不動產和無形資產” 相應欄次，預繳的增值稅填寫在附表四 “稅額抵減情況表” 和主表 “分次預繳稅額” 欄次。 四、稅額是否需要調整 不需要調整稅額的情況：如果在預繳增值稅時，按照不同納稅期間對應的稅率正確計算并預繳了稅款，且在申報表中準確填寫了相關數據，那么賬上不需要額外調整稅額。 需要調整稅額的情況：如果預繳增值稅時計算錯誤，例如小規模納稅人期間按照一般納稅人稅率預繳，或者一般納稅人期間按照小規模納稅人稅率預繳等，就需要進行賬務調整。 多預繳的情況（如小規模納稅人按 9% 預繳）： 假設小規模納稅人 10 月按 9% 預繳了增值稅，預繳金額為 9 萬元（100×9%），實際應預繳 5 萬元，多預繳 4 萬元。 賬務調整： 借：應交稅費 - 預交增值稅 -4 萬元（紅字） 貸：銀行存款 -4 萬元（紅字） 借：應交稅費 - 簡易計稅（或應交增值稅）4 萬元 貸：應交稅費 - 預交增值稅 4 萬元 少預繳的情況（如一般納稅人按 5% 預繳，實際應按 9%）： 假設一般納稅人 11 - 12 月按 5% 預繳了增值稅，預繳金額為 10 萬元（200×5%），實際應預繳 18 萬元，少預繳 8 萬元。 賬務調整： 借：應交稅費 - 預交增值稅 8 萬元 貸：銀行存款 8 萬元 借：其他業務成本等 8 萬元 貸：應交稅費 - 應交增值稅（銷項稅額）8 萬元