《國家稅務總局關于印發＜房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法＞的通知》（國稅發〔2009〕31號）已經于2009年3月份發布，自2008年1月1日實施。由于此前內外資房地產企業適用的關于企業所得稅的文件不同，內資房地產企業適用《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號），而外資房地產企業適用《國家稅務總局關于外商投資房地產開發經營企業所得稅管理問題的通知》（國稅發[2001]142號），新文件（國稅發〔2009〕31號）統一了此前的這兩個文件，使得內外資房地產企業稅收地位趨于平等。但是，此前房地產企業適用的企業所得稅稅率為33%，而2008年以后適用的企業所得稅稅率為25%，那么企業預售收入按原稅率預繳的企業所得稅，在2008年及以后預售收入實現銷售時應當如何轉回呢？

　　下面，舉例分析解決。

　　ABC房地產有限公司2007及以前年度預售房收入10，000，000.00元，適用企業所得稅稅率33%，適用預計毛利率10%.2008年該部分房屋全部實現收入，實際毛利率25%.忽略其他稅金及附加，請根據國稅發（2009）31號文要求，分析ABC房地產有限公司企業所得稅相關情況。

　　1、ABC房地產有限公司2007及以前年度預售房收入應預繳企業所得稅情況。2007及以前年度應預繳企業所得稅=10，000，000.00×10%×33%=330，000.00元，會計處理如下：

　　借：其他應收款330，000.00

　　　貸：銀行存款330，000.00

　　 2、2008年應交企業所得稅。2008年實現收入應繳納企業所得稅=10，000，000.00×25%×25%=625，000.00元，2008年度應補交企業所得稅=10，000，000.00×（25%-10%）×25%=375，000.00元，會計處理如下：

　　（1）借：所得稅625，000.00

　　　　　　貸：應交稅金—企業所得稅625，000.00

　　（2）借：應交稅金—企業所得稅375，000.00

　　　　　　貸：銀行存款375，000.00

　　　3、結轉預繳企業所得稅。會計處理如下：

　　　借：應交稅金—企業所得稅250，000.00（62500.00-37500.00）

　　　　貸：其他應收款250，000.00

　　這樣，矛盾就出來了，原來預繳的330，000.00元企業所得稅中，有80，000.00元轉不回來了，這正是原企業所得稅稅率與新企業所得稅稅率的差異造成的，即10，000，000.00×10%×（33%-25%）=80，000.00元。那么，這80，000.00元預繳的企業所得稅應當如何處理呢？

　　由于按照2007及以前年度預售房收入預計毛利額預繳了企業所得稅，根據稅法實體從舊的原則，應當追溯為這是當時的納稅義務，應當計入2007及以前年度的當期損益。這樣的話，原企業所得稅稅率與新企業所得稅稅率造成的差異額80，000.00元，應當追溯確認為2007及以前年度的損益，調整以前年度未分配利潤。會計處理如下：

　　（1）借：以前年度損益調整——所得稅80，000.00

　　　　　　貸：其他應收款80，000.00

　　（2）借：未分配利潤80，000.00

　　　　　　貸：以前年度損益調整——所得稅80，000.00

這樣，由于新舊企業所得稅稅率差異造成的預繳企業所得稅未能轉回部分金額就解決了。