國稅發(fā)（2006）187號(hào)文規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售精裝修房，裝修成本可以作為“開發(fā)成本”加計(jì)扣除。也就是說凡是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造房產(chǎn)，其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)花費(fèi)的裝修成本，不論簡裝或精裝，其計(jì)繳土地增值稅時(shí)均可扣除，并且視同開發(fā)成本加計(jì)扣除。但對(duì)于除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之外的其他人投資建造的房產(chǎn)在交付使用前花費(fèi)的裝修成本、房產(chǎn)購買者購買的未裝修毛坯房以及購買后又重新裝修改造的房產(chǎn)所花費(fèi)的裝修改造成本，納稅人在轉(zhuǎn)讓時(shí)，是否可以扣除該裝修成本并加計(jì)扣除呢？《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則以及國家稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅的文件均未作出規(guī)定。這就使得納稅人在轉(zhuǎn)讓這類房產(chǎn)計(jì)繳土地增值稅時(shí)，其裝修費(fèi)用是否可以作為扣除項(xiàng)目并加計(jì)扣除成了稅務(wù)機(jī)關(guān)與納稅人爭議的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。實(shí)務(wù)中，大多數(shù)納稅人因不了解稅收的具體規(guī)定，任憑稅務(wù)人員說了算，說扣就扣，說不扣就不扣，隨意性很大，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此處理掌握的尺度也不盡相同。因此，值得就此問題展開探討。

　　大家知道，稅法上未規(guī)定裝修費(fèi)用是否可以扣除并加計(jì)扣除的房產(chǎn)又分兩種情況：第一種情況是，房產(chǎn)建造者自己投資或與他人合作建造的房產(chǎn)，其建造時(shí)就對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，也就是說在過戶或交付使用時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了裝修，則該部分裝修成本肯定會(huì)作為房產(chǎn)的建造成本，在該房產(chǎn)過戶時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般會(huì)認(rèn)定為建造成本而允許扣除，除非裝修成本沒有合規(guī)票據(jù)或成本不實(shí)等情況存在。可見這類房產(chǎn)的裝修成本在轉(zhuǎn)讓計(jì)繳土地增值稅時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)參照國稅發(fā)（2006）187號(hào)文規(guī)定，允許納稅人扣除，但不允許加計(jì)扣除，因?yàn)樵撐乃��?guī)定的加計(jì)扣除是指的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)繳土地增值稅時(shí)，還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、新建房及配套設(shè)施的成本三項(xiàng)支出之和加計(jì)20%的扣除，是出于對(duì)平抑房價(jià)而給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種優(yōu)惠政策，而并非依據(jù)每年物價(jià)指數(shù)上漲因素規(guī)定的5%的加計(jì)率。第二種情況是，購房者購買時(shí)為毛坯房，購買后根據(jù)個(gè)人的愛好或?qū)嶋H需要進(jìn)行了裝修，或購房者購買時(shí)為裝修房但因不喜好原裝修風(fēng)格或不利于使用而進(jìn)行了裝修改造。此裝修改造成本在房主轉(zhuǎn)讓計(jì)繳土地增值稅時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般不允許扣除，更不允許加計(jì)5%扣除。筆者認(rèn)為，這對(duì)這些房主來說是不公平，或是說十分不利的。稅務(wù)機(jī)關(guān)的這種做法是依據(jù)財(cái)稅（2006）21號(hào)文規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。稅務(wù)機(jī)關(guān)把這里的“購房發(fā)票”狹義的理解為房地產(chǎn)開發(fā)商、原房主轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)向后手房主開具的發(fā)票。如果該房產(chǎn)是經(jīng)過裝修且適合現(xiàn)房主使用，現(xiàn)房主就不會(huì)再進(jìn)行裝修，現(xiàn)房主再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓計(jì)繳土地增值稅時(shí)，就可以依據(jù)取得房產(chǎn)時(shí)的發(fā)票全額扣除并按5%的加計(jì)率加計(jì)扣除，這里的“發(fā)票”金額中當(dāng)然包括房產(chǎn)的裝修費(fèi)用。如果購房者購買的毛坯房或裝修狀況已經(jīng)嚴(yán)重過時(shí)、陳舊、破爛或現(xiàn)房主不喜歡原裝修風(fēng)格或不利于使用，此時(shí)的購房發(fā)票金額就不含裝修費(fèi)用或雖包含裝修費(fèi)用但后裝修費(fèi)用肯定高于原裝修費(fèi)用，現(xiàn)房主購買后就會(huì)按照自己的意圖進(jìn)行裝修或改造裝修，那么現(xiàn)房主對(duì)其房產(chǎn)的這種裝修成本或改造裝修成本，在對(duì)該房產(chǎn)再次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓計(jì)繳土地增值稅時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)不予扣除的做法顯然加重了納稅人的納稅負(fù)擔(dān)。

　　眾所周知，購買未裝修的毛坯房，或購買裝修已經(jīng)陳舊的舊房，其房價(jià)肯定比裝修房要低，購買者購買后肯定要投資裝修。假如市場上轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)是裝修房，其裝修成本在房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓計(jì)繳土地增值稅時(shí)，已經(jīng)作為成本進(jìn)行了扣除和加計(jì)扣除。而作為房產(chǎn)使用者購買未裝修的房產(chǎn)或需要購買后再次進(jìn)行裝修的房產(chǎn)而進(jìn)行的裝修成本，在再次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓計(jì)繳土地增值稅時(shí)不予扣除，稅務(wù)機(jī)關(guān)難脫厚房地產(chǎn)開發(fā)商而薄房產(chǎn)購買者之嫌。

　　筆者認(rèn)為，房主在轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)，其裝修改造費(fèi)用是否可以作為計(jì)繳土地增值稅扣除項(xiàng)應(yīng)區(qū)別對(duì)待，依照公平、合法、減輕納稅人負(fù)擔(dān)的原則確定：（一）房產(chǎn)購買時(shí)，購房協(xié)議或其他文件明確表明“毛坯房”、“裝修已嚴(yán)重破爛”、“裝修已嚴(yán)重不適合使用”等字樣，其裝修成本有合法票據(jù)或裝修協(xié)議及支付款項(xiàng)票據(jù)，此時(shí)可憑發(fā)票全額扣除和加計(jì)扣除，加計(jì)扣除從裝修發(fā)票記載日起算；（二）購買時(shí)為已經(jīng)新裝修的房產(chǎn)，購買后房主根據(jù)個(gè)人喜好或?qū)嶋H用途而重新改造裝修的，其裝修成本有合法票據(jù)或裝修協(xié)議及支付款項(xiàng)票據(jù)，此時(shí)憑發(fā)票全額扣除和加計(jì)扣除，加計(jì)扣除從裝修發(fā)票記載日起算。但對(duì)原購房發(fā)票記載金額應(yīng)作一定比例的裝修費(fèi)用扣減，比如：5-15%；（三）對(duì)于裝修費(fèi)用沒有合法票據(jù)或票據(jù)記載金額不實(shí)的，其裝修費(fèi)用數(shù)額的確定，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)其指定的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果核定。（四）對(duì)于多次裝修的房產(chǎn)，應(yīng)以最后一次裝修的狀態(tài)為準(zhǔn)，即按照最后的裝修合法票據(jù)或其他具有證明力的書證為據(jù)，作為扣除基數(shù)。