【問】 自建并銷售同一建筑物應該如何繳納營業稅？

　　【答】《營業稅暫行條例實施細則》第五條、第二十五條規定：單位或者個人自己施工建造（自建）建筑物用于銷售時，其所發生的自建行為視同發生應稅行為繳納營業稅，其納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間。從《營業稅稅目稅率表》列舉的稅目稅率看，納稅人發生的自建行為屬于“建筑業”稅目，按3%的稅率繳納營業稅；銷售自建建筑物屬于“銷售不動產”稅目，按5%的稅率繳納營業稅。可見，納稅人在銷售自建建筑物時要同時對一項建筑物中的“自建行為價格”分別按從事建筑業勞務和銷售不動產繳納兩次營業稅。

　　這里的“自建行為價格”按照《營業稅暫行條例實施細則》第七條、第十六條規定，包括工程所用原材料及其他物資和動力價款，但不包括設備和使用自產貨物的價款。例如，某房地產開發企業，自己擁有建筑資質和龐大的建筑隊伍，自行建造商品樓對外銷售。2008年該企業自建樓房一棟，耗用外購鋼材、水泥、磚瓦等建筑材料1400萬元，其中，電梯等設備價款300萬元，支付工人工資及運輸費用等600萬元，支付征地（含拆遷費）500萬元，銷售后取得收入3500萬元。其應繳納營業稅的計算方法如下：

　　（一）確定自建行為的營業額。

　　自建行為的營業額＝3500÷（1400＋600＋500）×（1400＋600＋500－300）＝3080（萬元）。納稅人要注意，如果自建的建筑物不是整體一次性出售的，那么，出售部分自建行為的營業額就應該依照《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定，

　　1.按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

　　2.按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定，3.按自建工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）公式核定。

　　（二）計算自建行為和銷售房屋不動產應繳納的營業稅。

　　自建行為應繳納的營業稅＝3080×3%＝92.4（萬元）；銷售房屋不動產應繳納的營業稅＝3500×5%＝175（萬元）；該房地產開發企業此項自建工程應繳納的營業稅為：92.4＋175＝267.4（萬元）。