【問題】

　　根據土地增值稅的優惠政策，企業分開核算標準住宅和非標準住宅的可享受不超過20%的免土地增值稅的優惠，不能分開核算的不能享受，請問分開核算是指什么？判斷是否分開核算的標準是什么？

　　【解答】

　　《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）規定，對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規定。

　　《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

　　開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　根據上述規定，企業開發項目中包含普通住宅與非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　分別計算增值額是指：

　　1、分開核算普通住宅和非普通住宅的收入額；

　　2、分開核算普通住宅和非普通住宅的扣除項目金額：

　　分開核算取得土地使用權所支付的金額；

　　·分開核算新建房及配套設施的成本（包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。）；

　　·分開核算開發土地和新建房及配套設施的費用（即：房地產開發費用）；

　　·分開核算與轉讓房地產有關的稅金；

　　·分開核算對從事房地產開發的納稅人加計20%的扣除。

　　對屬于普通住宅和非普通住宅共同的成本費用，應按可售建筑面積占總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定項目的扣除金額。