【問題】

　　我公司利用地下基礎建的地下車庫，銷售許可證上為不可售面積，無產權成本。是否可以分攤到可售面積中。售樓處屬于臨時建筑以后要拆除，此處的售樓處成本是否也可以分攤到可售面積中。在土地增值稅及企業所得稅方面都是如何處理的？

　　【解答】

　　根據大地稅函[2008]188號文件：土地增值稅扣除項目中的公共配套設施，是指根據政府或政府相關部門的要求，房地產開發項目中必須建造且無償轉讓給相關單位或業主使用的、非營利性的公共事業設施。非營利性的公共事業設施主要是指：物業管理用房、人防設施、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫院、郵電通訊、公共廁所、無償供全體業主使用的車位、車庫、會所等房產。

　　納稅人開發的，無償供物業管理等部門使用的經營用房產、設施，如全體業主實際享有占有、使用、收益或處分該房產、設施權利的，允許計入公共配套設施；如房地產開發企業或物業管理部門實際享有占有、使用、收益或處分該房產、設施權利的，不允許計入公共配套設施，且在對整個項目進行土地增值稅清算時，亦不得列入清算范圍，其分攤的土地成本、各項開發成本、費用、稅金等，不得在清算時扣除。你公司車庫部分成本應當根據上述規定處理。

　　臨時建筑售樓處的成本應列入開發費用中的銷售費用中扣除。

　　企業所得稅管理處：依據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）規定，從事房地產開發經營業務的企業利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理，項目營銷設施建造費屬于開發間接費。你公司應按成本對象，區分開發產品是否已完工，對上述所發生費用進行歸集分配，按可售面積計算單位工程成本并據此結轉扣除已銷開發產品的計稅成本。