經常聽到一些房地產會計人員說：“我們公司企業所得稅是核定征收方式，不需要匯算清繳。”其實不然，核定征收企業所得稅僅是各地稅務機關簡化征收管理的一個手段，房地產企業并不能依賴核定征收方式減輕納稅負擔或認為匯算清繳與己無關。

　　一、核定征收的管理規定

　　根據企業所得稅法精神，企業所得稅匯算清繳，是指納稅人自納稅年度終了之日起5個月內或實際經營終止之日起60日內，依照稅收法律、法規、規章及其他有關企業所得稅的規定，自行計算本納稅年度應納稅所得額和應納所得稅額，根據月度或季度預繳企業所得稅的數額，確定該納稅年度應補或者應退稅額，并填寫企業所得稅年度納稅申報表，向主管稅務機關辦理企業所得稅年度納稅申報、提供稅務機關要求提供的有關資料、結清全年企業所得稅稅款的行為。

　　這里的納稅人根據國家稅務總局關于印發《企業所得稅匯算清繳管理辦法》的通知（國稅發[2009]79號）是指：凡在納稅年度內從事生產、經營（包括試生產、試經營），或在納稅年度中間終止經營活動的納稅人，無論是否在減稅、免稅期間，也無論盈利或虧損，均應按照企業所得稅法及其實施條例和本辦法的有關規定進行企業所得稅匯算清繳。實行核定定額征收企業所得稅的納稅人，不進行匯算清繳。即除核定定額征收外，以核定應稅所得率方式為主的房地產核定企業也要進行匯算清繳。

　　二、房地產企業核定征收匯算清繳使用的報表

　　根據《國家稅務總局關于〈中華人民共和國企業所得稅年度納稅申報表〉的補充通知》（國稅函[2008]1081號）規定，按照企業所得稅核定征收辦法繳納企業所得稅的納稅人在年度申報繳納企業所得稅時，使用《國家稅務總局關于印發〈中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表〉等報表的通知》（國稅函[2008]44號）附件2：中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（B類）。

　　其中，“稅款所屬期間”，正常經營的納稅人，填報公歷當年1月1日至12月31日；納稅人年度中間開業的，填報實際生產經營之日的當月1日至同年12月31日；納稅人年度中間發生合并、分立、破產、停業等情況的，填報公歷當年1月1日至實際停業或法院裁定并宣告破產之日的當月月末；納稅人年度中間開業且年度中間又發生合并、分立、破產、停業等情況的，填報實際生產經營之日的當月1日至實際停業或法院裁定并宣告破產之日的當月月末。

　　相對于查賬征收來說，核定征收企業的年度納稅申報表比較簡單，企業應注意以下幾個問題：

　　（一）房地產企業如何核定應稅所得率

　　國家稅務總局關于印發《企業所得稅核定征收辦法》（試行）的通知（國稅發[2008]30號）規定，應稅所得率“其他行業”按10％～30%的比例核定，即包括房地產企業，并且國家稅務總局在發文時強調：

　　1、嚴格按照規定的范圍和標準確定企業所得稅的征收方式。不得違規擴大核定征收企業所得稅范圍。嚴禁按照行業或者企業規模大小，“一刀切”地搞企業所得稅核定征收。

　　2、按公平、公正、公開原則核定征收企業所得稅。應根據納稅人的生產經營行業特點，綜合考慮企業的地理位置、經營規模、收入水平、利潤水平等因素，分類逐戶核定應納所得稅額或者應稅所得率，保證同一區域內規模相當的同類或者類似企業的所得稅稅負基本相當。

　　3、加強對核定征收方式納稅人的檢查工作。對實行核定征收企業所得稅方式的納稅人，要加大檢查力度，將匯算清繳的審核檢查和日常征管檢查結合起來，合理確定年度稽查面，防止納稅人有意通過核定征收方式降低稅負。

　　4、國家稅務局和地方稅務局密切配合。要聯合開展核定征收企業所得稅工作，共同確定分行業的應稅所得率，共同協商確定分戶的應納所得稅額，做到分屬國家稅務局和地方稅務局管轄，生產經營地點、經營規模、經營范圍基本相同的納稅人，核定的應納所得稅額和應稅所得率基本一致。

　　按照《房地產開發經營業務企業所得稅征收管理辦法》（國稅發[2009]31號）第四條的規定，稅務機關對房地產企業不得事先確定企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。除非企業出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規的規定進行處理。即納稅人具有下列情形之一的，核定征收企業所得稅：（一）依照法律、行政法規的規定可以不設置賬簿的；（二）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬薄的；（三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（四）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的；（五）發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；（六）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

　　目前有些主管稅務機關對一些房地產企業在其成立時就事先核定應稅所得率，或參照國稅發[2009]31號文件預計計稅毛利率確定本地區的應稅所得率，房地產企業并不能因此減少納稅風險，核定應稅所得率也不會因此成為房地產企業的一種變相優惠。《企業所得稅核定征收辦法》（試行）的通知（國稅發[2008]30號）第九條規定，納稅人的生產經營范圍、主營業務發生重大變化，或者應納稅所得額或應納稅額增減變化達到20%的，應及時向稅務機關申報調整已確定的應納稅額或應稅所得率。目前在稅收檢查力度逐漸加大的情況下，已經有稅務機關對于實行核定應稅所得率的房地產企業提出質疑。因為現實的情況是核定征收并沒有比查賬征收企業承擔更多的稅收負擔。所以兩方面的稅務風險不能忽視，一是提高應稅所得率；二是督促企業完善稅務資料改變為查賬征收企業所得稅。

　　因此，房地產企業年度終了后，應根據國稅發[2008]30號文的規定，按照實際經營額或實際應納稅額向稅務機關申報納稅。申報額超過核定經營額或應納稅額的，按申報額繳納稅款；申報額低于核定經營額或應納稅額的，按核定經營額或應納稅額繳納稅款。即：按照核實計算的結果如果小于按核定應稅所得率計算的應納企業所得稅數，則按核定應稅所得率計算的應納企業所得稅。核實計算的結果如果大于按核定應稅所得率計算的應納企業所得稅數，應補繳少繳的稅款。應納稅額增減變化達到20%的，應向主管稅務機關申報調整上年度核定的應稅所得率或應納所得稅額。

　　（二）房地產企業核定征收收入匯算是關鍵

　　實行應稅所得率核定征收方式的房地產企業理由依據多為：“能正確核算（查實）收入總額，但不能正確核算（查實）成本費用總額的。”房地產企業開發經營過程中的一些灰色支出無論通過如何籌劃總難免遺漏蛛絲馬跡，所以核定征收在一些地區稅企雙方都樂此不疲。

　　盡管房地產企業的收入核算簡單，主營業務一般都是開發產品的銷售收入，匯算清繳取數簡單，但還是要注意以下問題。

　　1．收入范圍的確定

　　根據《中華人民共和國企業所得稅法》第六條規定，企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括： 銷售貨物收入，提供勞務收入，轉讓財產收入，股息、紅利等權益性投資收益，利息收入，租金收入，特許權使用費收入，接受捐贈收入和其他收入。

　　按照收入總額核定計算公式為：應納所得稅額=應納稅所得額×適用稅率；應納稅所得額=應稅收入額×應稅所得率。國家稅務總局《關于企業所得稅核定征收若干問題的通知》（ 國稅函[2009]377號）明確計算公式中的 “應稅收入額”等于收入總額減去不征稅收入和免稅收入后的余額。用公式表示為：應稅收入額＝收入總額－不征稅收入－免稅收入。

　　目前明文規定的不征稅收入主要有三項，即《企業所得稅法》第七條規定的財政撥款，依法收取并納入財政管理的行政事業性收費、政府性基金和國務院規定的其他不征稅收入。免稅收入為《企業所得稅法》第二十六條規定的四類：包括國債利息收入；符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益；在中國境內設立機構、場所的非居民企業從居民企業取得與該機構、場所有實際聯系的股息、紅利等權益性投資收益；符合條件的非營利組織的收入。

　　2．銀行利息收入是否為企業所得稅“收入總額”

　　銀行利息收入房地產企業作為“財務費用”核算，并不在會計上確認為一項收入，查賬征收企業也不把其作為收入核算，而是作為實際財務費用支出的抵減處理，無論是作為收入還是費用并不影響查賬征收企業所得稅的匯算清繳結果，但是對于核定征收的房地產企業，由于房地產資金密集型和籌資渠道的多樣性，銀行利息收入是否計入“收入總額”將直接影響其匯算結果。

　　對于銀行利息收入，比較有代表性的觀點有兩種：

　　一種觀點為：銀行利息收入，分兩種情況處理，一種是對于企業資金在開戶行的自然生息，企業正常核算中是作為財務費用核算的，這種情況下的利息收入并不是稅法意義上的“收入”概念，所以核定應稅所得率的收入基數中不包含這部分利息。另一種是企業的貸款利息收入、債券利息收入、理財產品的存款利息收入等。企業核算時是作為投資收益或其它業務收入核算，符合稅法“收入”概念，核定應稅所得率的收入基數中包含這部分利息。

　　另一種觀點為：銀行利息收入，不具體區分性質，完全取決于稅務機關裁量權。例如《蘇州市地方稅務局2009年度企業所得稅匯算清繳業務問題解答》：根據《企業所得稅法》第五條及其實施條例第十八條規定，銀行存款利息屬于企業所得稅法規定的收入總額的組成部分。因此，根據《國家稅務總局關于企業所得稅核定征收若干問題的通知》（國稅函[2009]377號）規定，銀行存款利息應計入應稅收入額，按照規定的應稅所得率計算繳納企業所得稅。所以各地在具體匯算時務必要落實好當地政策的把握程度。

　　3．視同銷售收入同樣適用于核定征收的房地產企業

　　企業所得稅法規定，企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利和利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產和提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。

　　房地產企業以開發產品抵頂承包商工程款、拆遷補償涉及的產權調換、以及開發產品促銷過程中的種種獎勵、捐贈、三年以上未支付的應付賬款等事項即便會計處理沒有計入企業收入，匯算清繳同樣需要計算企業所得稅。

　　例如，業主購買別墅參加抽獎的獎品汽車價值40萬元，根據《關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）的規定，企業將資產用于市場推廣或銷售而移送他人，因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入。所以贈送汽車視同銷售處理，收入40萬元。

　　核定征收一般不允許扣除成本，房地產企業要關注對己有利的政策規定，例如河北省地方稅務局《關于企業所得稅若干業務問題的通知》（冀地稅發[2009]48號）規定，對實行核定應稅所得率方式征收企業所得稅的納稅人所取得的正常生產經營之外的偶然收入，如土地轉讓收入、股權轉讓收入、資產轉讓收入、應稅的財政性資金等，應將扣除取得收入對應的成本費用后的所得，并入按企業正常生產經營收入和應稅所得率計算出的應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

　　《浙江省寧波市地方稅務局關于明確2009年度企業所得稅匯算清繳若干問題的通知》（甬地稅一[2010]10號）也明確：采用核定應稅所得率征收企業所得稅的納稅人取得主營業務以外的轉讓財產收入（包括轉讓固定資產、生物資產、無形資產、股權、債權等取得的收入），若該項財產轉讓的收入和計稅基礎能準確核算的，應把轉讓財產收入全額減除財產凈值和實際支付的與轉讓財產相關稅費后的余額（如余額為負數按零）計入應納稅所得額計算企業所得稅。獎品汽車既然視同資產轉讓收入，即可以扣除對應的計稅基礎，納稅收入額為0。

　　對于三年以上未支付的應付賬款的稅務處理問題，河北省地方稅務局《關于企業所得稅若干業務問題的通知》（冀地稅發[2009]48號）特別規定，企業因債權人原因確實無法支付的應付款項，包括超過三年未支付的應付賬款以及清算期間未支付的應付賬款，應并入當期應納稅所得額繳納企業所得稅。企業若能夠提供確鑿證據（指債權人承擔法律責任的書面聲明或債權人主管稅務機關的證明等，能夠證明債權人沒有按規定確認損失并在稅前扣除的有效證據以及法律訴訟文書）證明債權人沒有確認損失并在稅前扣除的，可以不并入當期應納稅所得額。已并入當期應納稅所得額的應付賬款在以后年度支付的，在支付年度允許稅前扣除。房地產企業若有以上情況，一定要有相應的可以暫不并入當期應納稅所得額繳納企業所得稅的支持證明文件。