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投資性房地產轉換的核算方法
投資性房地產是指為賺取租金或實現資本增值，或者兩者兼而有之而持有的房地產。這里的房地產，是對土地和房屋及其權屬的總稱。因此，企業的投資性房地產是指取得的土地使用權，即房地產中的土地使用權及土地上的房屋等建筑物及構筑物。由于房地產核算模式不同、性質不同，其會計處理方法也有所不同。
非投資性房地產轉換為投資性房地產成本模式計量作為存貨的房地產轉換為投資性房地產，通常指房地產開發企業將其持有的產品以經營租賃方式出租，取得租賃收益，從而相應轉換為投資性房地產。實際工作中，企業一般將處于存貨狀態的房地產采用成本模式計量，通過“開發商品”科目核算，如果計提減值準備，其減值金額通過“存貨跌價準備”科目核算。結轉開發商品成本時，要連同存貨跌價準備一并轉入“投資性房地產”科目。
企業將自用房地產轉換為投資性房地產，一般是把計劃用作投資性房地產的固定資產，如辦公用房用于租賃，或者把土地使用權計劃用來出租。出租前，計劃作為投資性房地產的固定資產或土地使用權按實際成本核算，已計提折舊或攤銷的，包括計提資產減值準備，應一并轉入投資性房地產成本。進行會計處理時，應沖減“固定資產”科目或“無形資產”科目，連同“累計折舊”科目或“累計攤銷”科目，包括“固定資產減值準備”科目或“無形資產減值準備”科目一并轉銷。
【例1】2008年5月8日，某造紙廠用來存放原材料的操場出租給當地足球俱樂部，操場賬面原值50萬元，已經計提累計攤銷10萬元。造紙廠的賬務處理如下：
借：投資性房地產——操場 400000
累計攤銷 100000
貸：無形資產——土地使用權 500000
公允價值模式計量非投資性房地產轉換為公允價值模式計量的投資性房地產， 在轉換前非投資性房地產一般按實際成本計價，轉換成按公允價值計量模式計量的投資性房地產，會出現轉換前資產的實際價值與轉換時資產公允價值的不吻合。按《企業會計準則第3號——投資性房地產》有關規定，轉換日發生的虧損，即轉換日的公允價值小于賬面價值之差，計入“公允價值變動損益”科目，待以后投資性房地產升值時逐步對沖或轉讓時沖銷這部分差額。
【例2】2008年5月8日，某造紙廠將其擁有的操場一塊出租給當地足球俱樂部，操場賬面原值50萬元，已經計提累計攤銷10萬元，公允價值為35萬元。造紙廠的賬務處理如下：
借：投資性房地產——操場——成本 350000
公允價值變動損益 50000
累計攤銷 100000
貸：無形資產——土地使用權 500000
年末，上述投資性房地產公允價值升值為38萬元。其賬務處理如下：
借：投資性房地產——操場——公允價值變動 30000
貸：公允價值變動損益 30000
按《企業會計準則第3號——投資性房地產》有關規定，如果轉換日實現盈余，即轉換日公允價值大于賬面價值之差，計入“資本公積”賬戶，待出售時，再從“資本公積”賬戶轉入“其他業務收入”賬戶。但投資期間，房地產投資產生的公允價值變動損益不得調整資本公積，只能在“公允價值變動損益”賬戶中單獨核算。
【例3】2008年6月1日，某房地產開發公司簽訂協議，將其擁有的寫字樓一幢，出租給某證券交易所用作營業用房。租賃開始日為7月1日，租期5年。寫字樓原價5000萬元，已計提折舊1000萬元。假如開發公司將出租的寫字樓改按公允價值計量模式計量，租賃開始日評估寫字樓的公允價值為4800萬元。其賬務處理如下：
借：投資性房地產——寫字樓——成本 48000000
累計折舊10000000
貸：固定資產——寫字樓 50000000
資本公積——其他資本公積 8000000
投資性房地產轉換為自用房地產按實際成本計量模式的投資性房地產轉換為自用房地產的核算不存在資產價值的變動，不存在損益方面的核算。但為了保持投資性房地產價值的原貌，應當將該項投資性房地產在轉換日的賬面余額、累計折舊（或累計攤銷）、減值準備等，分別轉入“固定資產（或無形資產）”、“累計折舊（或累計攤銷）”、“固定（或無形）資產減值準備”等科目。
【例4】2008年7月8日，某造紙廠將出租給當地足球俱樂部的操場一塊，操場賬面原值50萬元，已提累計攤銷10萬元收回用于辦公樓建設。造紙廠的賬務處理如下：
借：無形資產——土地使用權 400000
投資性房地產累計攤銷 100000
貸：投資性房地產——土地使用權 400000
累計攤銷 100000
按公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當按轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值之差計入“公允價值變動損益”科目，待自用房地產處置或報廢時，再將公允價值變動損益轉入“營業外收入”科目。
【例5】2008年6月1日，某房地產開發公司將其出租的寫字樓一幢收回，作為辦公用房。寫字樓按公允價值計量模式計量，收回日寫字樓的公允價值為4800萬元，預計尚有使用年限6年，無殘值。寫字樓原賬面價值為4500萬元，其中，成本為4000萬元，公允價值變動為增值500萬元。假設不考慮稅費。其賬務處理如下：
借：固定資產 48000000
貸：投資性房地產——成本 40000000
投資性房地產——公允價值變動 5000000
公允價值變動損益 3000000
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