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房地產開發企業無形資產的特征和內容
無形資產是指不具備實物形態，而以某種特殊權利、技術、知識、素質、信譽等價值形態存在于企業并對企業長期發揮作用的非貨幣性長期資產。無形資產按其能否辨認，分為可辨認無形資產和不可辨認無形資產。可辨認無形資產包括專利權、非專利技術、商標權、租賃權、土地使用權等。不可辨認無形資產是指商譽。
無形資產也叫無形的固定資產，它與有形的固定資產有著許多共同的屬性。
1、它們都是具有一年以上使用期的長期使用的資產，它們的價值轉移都不是一次性的，而是逐步通過產品價值的補償加以回收。
2、它們都是為企業的開發經營服務，在有效的經濟壽命期內由企業所控制和利用，為企業帶來經濟效益。它們都具有價值和使用價值，都可用以投資和轉讓。
3、它們大多要隨著技術進步而發生無形損耗。
但是，無形資產又與有形的固定資產不同，具有如下的特征：
1、無形資產沒有獨立實體，它要依賴實體而存在。例如土地使用權要依賴土地而存在；商譽內含于企業整體資產的組合之中；專利權要通過配方、工藝或生產線來體現或實現，等等。因此，無形資產的使用價值是間接的，要依賴于一定物質條件才能實現。沒有依托的實體，無形資產便成為空中樓閣。
2、無形資產的價格，具有高度的不確定性。企業的無形資產，有些是經政府有關部門批準授予的或決定的，例如專利權、土地使用權、商標權等；有些是企業開發經營的結果，如商譽、非專利技術等。這些無形資產是由所有權人所獨占使用，并借助于法律或人為地防止非所有權人取得和使用，顯然具有壟斷的性質。這種壟斷性使有些無形資產的價格是由所有權人在沒有競爭對手的情況下決定的，往往背離其價值。同時，無形資產的有效期要受技術進步和市場的不確定性的影響，使其有效期及有效期內的經濟效益很難準確確定，這就使得無形資產的價格具有高度的不確定性。
房地產開發企業的無形資產，主要有專利權、非專利技術、租賃權、商標權、商譽和土地使用權等。
1、專利權
專利權是國家專利機關根據發明人的申請，經審查認為其發明創造符合法律規定，授予發明人于一定期限內制造或專賣其發明創造成果的一種特有權利。任何單位或個人，未經專利權人許可，均不得制造或出賣其專利。專利權可以轉讓所有權或使用權。專利權作為技術成果，既有價值，又有使用價值，根據價值和使用價值確定價格。
2、非專利技術
非專利技術是指不為外界所知的技術知識，如獨立的設計、造型、配方、生產工藝等工藝訣竅、技術秘密以及經營管理知識經驗等。它沒有在專利機關登記注冊，依靠保密手段進行壟斷。因此，它不受法律保護，也沒有有效期，只要不泄露，并有經濟效益，即可有效地使用并可有償轉讓。
3、租賃權
租賃權是承租人在給予出租人一定報酬的條件下，占有和使用租賃財產的權利。這種財產使用權，在雙方約定的期限內有效。
4、商標權
商標是指用各種文字或圖案標注在商品上的標記。商標應向商標機關申請注冊，以取得專用權。商標權具有壟斷性和時間性，但期滿后可申請延續使用，因此也可以說是無限期的。商標權在一定程度上起到維護企業使用商標的作用，能給企業帶來經濟效益。商標可作為商品轉讓。
5、商譽
商譽是指企業在其有形資產上能獲得高于正常投資收益率能力所形成的價值。它是由于企業所處地理位置優越，或開發經營出色、開發產品質量高或歷史悠久，信譽卓著等綜合因素，使開發經營特別興旺，與同行業其他企業比較，可獲得超額利潤而形成的價值。
6、土地使用權
土地使用權是按照國家或地方土地管理部門的規定，企業批租或轉租土地，一次支付出讓金或轉讓金后向土地管理部門登記而獲得使用土地的權利。土地使用權可作為商品轉讓或投資。但企業能作為無形資產的土地使用權，僅指企業為自己建造辦公用房、職工宿舍等而支付的土地出讓金或轉讓金。至于為房地產開發而獲得的土地使用權所支付的土地出讓金或轉讓金，應作為生產費用列入開發成本，不得作為企業的無形資產。
責任編輯：小雨
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