一家房地產開發公司的財務人員給筆者打電話咨詢，他們公司分期開發房地產項目，一期已于去年完工，二期目前也已經銷售了85%。但到目前為止，一期項目尚未辦理竣工驗收手續，財務人員想以此為由不進行土地增值稅清算，不知道這樣操作是否正確。

　　根據我國《土地增值稅法》的規定，房地產企業開發的項目在兩種情形下需要進行清算，一是稅法規定應進行項目清算的時候，二是稅務機關根據稅法規定通知企業進行項目清算的時候。也就是說，在第一種情況下，納稅人屆時必須自行履行納稅清算申報手續。在第二種情況下，企業進行土地增值稅清算不是可以自行啟動的，需要接到稅務機關的通知后，才能履行清算申報手續。如果沒有接到稅務機關的通知，企業無需進行土地增值稅清算。

　　什么情況下，需要房地產企業自行清算呢？國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第二條第一項規定，符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅清算：

　　1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

　　2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

　　3.直接轉讓土地使用權的。

　　國家稅務總局《關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發[2009]91號）第九條也作了相同的規定。

　　對于符合上述規定應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續，即無需稅務機關通知，納稅人要自行按規定時間進行清算。如果不按規定進行清算，稅務機關可以按照違反《稅收征收管理法》的相關規定進行處理和處罰。或者稅務稽查機關在稅務檢查時，按規定進行清算檢查，對發現納稅人少繳的稅款，按照《稅收征收管理法》的相關規定進行處理和處罰。

　　何種情況下，要由稅務機關通知納稅人進行清算呢？國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第二條第二項規定，符合下列情形之一的，主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

　　2.取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；

　　3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

　　4.省級稅務機關規定的其他情況。