區縣（自治縣、市）國家稅務局，各直屬單位：

　　為了加強和規范外商投資房地產開發經營企業所得稅征收管理，促進我市外商投資房地產開發經營企業健康發展，特制定《重慶市國家稅務局關于加強外商投資房地產開發企業所得稅管理的意見》，現印發給你們，請認真貫徹執行。在執行中有何問題，請及時報告市局。

　　                                                                                                           二○○五年四月二十五日

　                                                                                                                　重慶市國家稅務局

　　為了加強和規范外商投資房地產開發經營企業所得稅的征收管理，促進我市外商投資房地產開發經營企業（以下簡稱企業）健康發展，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》（以下簡稱稅法）及其實施細則、國家稅務總局有關房地產開發企業稅收政策規定，結合房地產開發企業的經營特點，特制定本意見。

　　一、應納稅額的計算

　　企業從事房地產經營業務的，應以其當期銷售收入，扣除當期相應準予扣除的成本、費用及損失后的余額，為當期應納稅所得額，依照稅法的規定計算繳納企業所得稅。當期應納稅額，按以下公式計算：

　　應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-已售房產（已結轉為當期銷售收入房產）已預征的所得稅額+當期預征所得稅（未結轉為當期銷售收入房產已預征的所得稅）

　　二、銷售收入的確認

　　（一）企業應以工程項目合格驗收之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續之日，或者首筆房地產銷售收入實現之日較早者為房地產銷售開始。企業自房地產銷售開始，應根據當期實際房地產銷售收入、相關成本費用，計算企業年度實際應納稅額。

　　（二）房地產銷售收入的確定，以權責發生制為原則，具體可根據銷售方式的不同，按以下原則確定：

　　1、采取一次全額收取房款的，具備下列條件之一的，確認銷售收入實現。

　　（1）以房產使用權交付買方之日；

　　（2）開具發票之日；

　　（3）取得索取價款憑據（或權利）之日；

　　（4）實際收訖價款之日。

　　2、采取分期付款或預收款方式銷售的，以合同約定的付款時間確認銷售收入的實現。付款方提前付款的，以實際付款日確認銷售收入的實現。付款方延期付款的，以合同約定的付款時間確認銷售收入的實現。

　　3、采取以土地使用權或其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現。

　　4、采取銀行提供按揭貸款方式銷售的，其首付款應于實際收到日確認銷售收入的實現，余額在銀行按揭貸款辦理轉賬之日，確認銷售收入的實現。

　　5、采取委托方式銷售的，應按以下原則確認銷售收入的實現：

　　（1）采取支付手續費方式委托銷售的，應按實際銷售額于收到代銷方代銷清單時確認銷售收入的實現。

　　（2）采取視同買斷方式委托銷售的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷方代銷清單時確認銷售收入的實現。

　　（3）采取包銷方式委托境內企業銷售的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認銷售收入的實現。包銷方提前付款的，在實際付款日確認銷售收入的實現。包銷方延期付款的，應按包銷合同或協議約定的付款日確認銷售收入的實現。

　　（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷方代銷清單時確認銷售收入的實現。

　　委托方和受托方應按月或按季為結算期，定期結算已銷售房地產清單。已銷售房地產清單應載明售出房地產的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。

　　（三）企業采取預售方式銷售房地產取得的預收款，應按預計利潤率計算預計應納稅所得額，并按季預征企業所得稅，待該項房地產銷售收入實現后，再依照稅法有關規定計算實際應納稅所得額及應納所得稅額，并相應計算應退補稅額。

　　三、成本和費用的扣除

　　（一）企業銷售房地產所發生相應成本費用的確定，應以收入與支出相匹配為原則。

　　（二）企業在進行成本和費用扣除時，必須按規定區分期間費用和成本、建造成本和銷售成本的界限。期間費用和銷售成本可以按規定在當期直接扣除。期間費用包括營業費用、管理費用、財務費用。銷售成本是指已實現銷售的房地產成本。

　　企業應根據當期銷售面積以及可售面積單位工程成本，確定當期房地產銷售成本。企業可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式確定：

　　可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

　　銷售成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

　　可售總成本是指應歸屬于可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設計等開發前期費用；建筑安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業為直接開發建設工程而發生的其他間接費用。總可售面積是指國家規定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積。

　　（三）企業為開發產品而發生的建筑安裝工程費由于各種原因不能及時結算的，可以按中標價格、工程合同造價或預算成本（孰低原則）與實際支付的建筑安裝工程費之間的差額預提，并歸集、分配到相關的成本核算對象。

　　（四）企業發生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續發生的，可在銷售房地產時進行預提。配套設施建設全部結束后，應進行結算。售后發生的配套設施費預提比例，可由企業提出申請，主管稅務機關審核同意后執行。售后發生的配套設施費預提比例，按本期結轉銷售收入的相應面積與公共配套設施的受益面積進行分攤。公共配套設施受益面積是指因開發房地產產品而建造的公共配套設施的受益對象的面積。當期可預提的公共設施配套費計算公式為：

　　當期可預提的公共設施配套費＝施工合同金額或公共配套實施施工預算金額×本期結轉銷售收入的面積÷總受益面積

　　公式中“施工合同金額或公共配套實施施工預算金額”按從低原則計算，企業須將施工合同、配套實施施工預算提交主管稅務機關審核。

　　企業售后繼續發生的其他應直接計入工程成本對象的費用，可經主管稅務機關審核同意后進行預提。

　　（五）企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用，應以其實際發生的費用配比計入開發成本。如屬于成本對象完工后發生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。

　　（六）企業將開發的房地產以租賃方式取得房租收入的，應按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產折舊及相關費用后的余額，與當期其他經營利潤合并計算企業當期應納稅額。企業采取先租賃后售出房地產的，原在租賃期間實際已經計提的折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。

　　（七）境外企業與企業簽訂房地產包銷協議，為企業包銷房地產的，其包銷業務應屬于境外企業轉讓我國境內財產的性質。境外企業取得的房地產轉讓收益，應按稅法第十九條及其實施細則第六十一條規定，繳納企業所得稅。

　　上述包銷業務是指：境外企業與企業簽訂房地產包銷協議并辦理了產權轉移手續，且境外企業在銷售房地產時使用本企業收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質的業務，應按《國家稅務總局關于從事房地產業務的外商投資企業若干稅務處理問題的通知》（國稅發[1999]242號）的規定執行。

　　（八）凡按合同規定投資各方分配房產的，企業應首先歸集房產建造過程中所發生的費用（包括中方以土地使用權作為投資的費用）后，再根據合同規定的房產分配方法，劃分雙方房產的成本、費用。雙方各自銷售房產時各自繳納企業所得稅。

　　四、特別管理事項

　　（一）房地產企業發生下列行為后，應在年度所得稅申報時（次年4月底前）向主管稅務機關作出專項說明。

　　1、將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

　　2、將開發產品轉作經營性資產；

　　3、將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；

　　4、以開發產品抵償債務；

　　5、以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。

　　6、將開發產品無償借出使用

　　（二）主管稅務機關根據相關稅收法律法規，以房地產所有權或使用權轉移，或者實際取得利益權利確認收入的實現。

　　（三）主管稅務機關對上述行為確認收入的方法和順序是：

　　1、按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定收入額；

　　2、參照同類開發產品市場公允價值確定收入額；

　　3、按成本利潤率確定收入額。房地產成本利潤率不得低于15%（含15%）。

　　五、企業在年度終了后4個月內，應向主管稅務機關報送以下資料：

　　（一）經中介機構審核后的《涉外房地產企業基本情況表》及其附表（見附件1、2、3、4、5）；

　　（二）工程竣工驗收報告；

　　（三）納稅年度會計報表及中介機構的審計報告；

　　（四）項目立項書；

　　（五）聯建及房屋分配協議；

　　（六）需向稅務部門報送的其他資料。

　　六、本意見自2005年1月1日起執行。各單位在執行過程中有什么問題，應及時報告重慶市國家稅務局（國際稅務管理處）。