各市地方稅務局、省直屬征收局：

　　針對省局制定的《河北省房地產開發企業所得稅征收管理辦法》（冀地稅發[2003]113號，以下簡稱《辦法》）執行過程中存在的問題，為進一步加強對我省房地產開發企業所得稅征收管理，規范房地產開發企業納稅行為，特做如下補充通知，請一并貫徹執行。

　　一、各級地稅機關要嚴格按照《辦法》要求，認真執行國家有關房地產開發企業的各項所得稅政策。尤其是預售款收入按15%的利潤率預征企業所得稅的政策，各地不得隨意變通，確?！掇k法》貫徹落實到位。

　　二、強化房地產開發企業所得稅征收方式的鑒定工作，從嚴核定實行查賬征收的房地產開發企業戶數

　?。ㄒ唬┙颖就ㄖ?，各市地方稅務局要嚴格按《辦法》第二十三條規定的條件，于7、8月份對全部房地產開發企業的所得稅征收方式進行一次重新鑒定。

　?。ǘ┓藏攧展芾碇贫炔煌晟?，不能真實確定收入、成本及費用，不能嚴格按照企業財務會計制度準確核算盈虧以及未能按照地稅機關要求及時提供全部《售房合同》、《建筑合同》的房地產開發企業，一律實行定率征收企業所得稅的方式。在鑒定工作中，市級地稅機關要從嚴核定實行查賬征收的房地產企業戶數，。鑒定結果由市級地稅機關下文予以明確，并將鑒定工作總結（包括工作情況、鑒定結果等）報省局（所得稅管理處）。

　?。ㄈ┏掇k法》第二十三條規定的條件外，房地產開發企業具有下列情形之一的，也要實行定率征收企業所得稅。

　　1.未認真按《房地產開發企業會計制度》或《企業會計制度》的規定進行會計處理的；

　　2.開發項目已完工清算，而相關的收入、成本、費用結轉不及時，造成企業利潤總額核算不實的；

　　3.在進行納稅申報時，收入項目申報不全，費用支出項目未按稅法規定進行納稅調整的；

　　4.每一個開發項目的相關資料保存不完整，或不能準確提供，致使企業銷售成本無法準確計算和結轉的。

　?。ㄋ模嵭卸收魇辗绞接嬚髌髽I所得稅的房地產開發企業的計稅收入總額，既包括《辦法》第九條明確的營業收入和營業外收入，也包括企業采取預售方式銷售開發產品的預售收入和開發產品視同銷售行為的收入。

　　（五）實行定率征收的房地產開發企業的應稅所得率按10%至15%執行。具體比例由各市地方稅務局根據當地實際情況確定。

　　（六）應納所得稅額的計算公式為：

　　應納所得稅額＝應納稅所得額×適用稅率

　　應納稅所得額=計稅收入總額×應稅所得率

　?。ㄆ撸┢髽I所得稅征收方式一年一核定，由市級地稅機關本著從嚴掌握的原則組織實施。在一個納稅年度內，房地產開發企業的所得稅征收方式確定后，主管地方稅務機關要不定期地對其生產經營、稅款入庫等情況進行納稅評估，發現不符合查賬征收條件的，要改按定率征收方式計征企業所得稅。

　?。ò耍┢渌马?/p>

　　1.實行定率征收方式的房地產開發企業，應加強企業內部財務管理和會計核算工作，正確核算營業收入和成本費用開支。特別應加強對應稅收入的核算，不能因實行定率征收而替代財務管理工作。在條件成熟時，要逐步實行查賬征收方式計征企業所得稅。

　　2.各級地稅機關要加強對房地產開發企業的審核、檢查等稅收管理工作，要將房地產開發企業的應稅收入作為檢查重點，一旦發現有隱慝收入等行為的，要依據《稅收征管法》的有關規定進行處罰。

　　3.實行定率征收的房地產開發企業發生的虧損，不允許用以后年度的所得額進行彌補，也不得享受企業所得稅的各項優惠政策。

　　4.實行定率征收企業所得稅的房地產開發企業，其具體申報程序、征收管理、匯算檢查等依照《國家稅務總局關于印發〈核定征收企業所得稅暫行辦法〉的通知》（國稅發[2000]38號）的有關規定執行。

　　三、建立制度，規范運作，切實加強房地產開發企業所得稅的征收管理工作

　　（一）建立房地產開發企業稅源監控制度。主管地稅征收機關要對所轄房地產開發企業的開發項目、投資金額、借款合同、借款期限、借款利率、現場監理施工進度報告、建設工期、工程造價、預收賬款、已售面積和未售面積、竣工清算等情況實施有效監督，隨時掌握房地產開發企業的動態。

　　（二）建立房地產開發項目預征稅款管理臺賬。各征收單位要在預征和竣工清算年度建立《房地產開發項目企業所得稅預征稅款管理臺賬》（式樣由各地自定），對房地產開發項目實行單項目稅收管理，房地產開發企業當年取得的預收款計算出預計利潤并入當年應納稅所得額，征收所得稅；待該項目完工辦理竣工決算后，確認該項目實現的銷售收入，再按銷售面積結轉成本，確認收益，對以往年度預征利潤部分進行納稅調整，多退少補。

　　（三）加強企業借款利息資本化管理。年初主管地稅機關要對房地產開發企業開發項目借款時間、金額、期限、利率，借款利息資本化的起始時間、利息資本化方案等進行調查了解，準確掌握企業借款利息資本化的有關情況。在項目建設年度匯算清繳時，企業要將借款利息資本化的相關情況寫出詳細說明，主管地稅征收機關要對照企業借款利息資本化方案及時進行審核確認，凡企業不能正確計算區分房地產開發項目資本性支出和費用性支出的，借款利息一律不得扣除。

　?。ㄋ模┙y一銷售成本扣除的計算方法。房地產開發企業的銷售成本按當期已實現的銷售面積進行確認。

　　當期某項目銷售成本=（竣工項目總成本/項目建筑面積）×已實現銷售面積

　　間接成本能分清負擔成本對象的，直接計入有關成本對象中，因多個項目同時開發或滾動開發而不能分清有關成本對象的，應根據配比的原則按各項目建筑面積配比計入有關開發項目的成本。

　　某項目應負擔的間接成本=核算期間接成本總額/（在建項目建筑面積+完工項目建筑面積）×該項目建筑面積

　　當期應攤銷間接成本=某項目應負擔的間接成本×已實現的銷售面積

　?。ㄎ澹┘訌妼Ψ康禺a開發企業開發項目的管理。主管地稅征收機關對房地產開發企業的每一個開發項目的開工、竣工起訖日要做到底數清，情況明。開工時要對開發項目設立管理臺賬，接到項目竣工驗收報告單后，要及時對項目成本、收入進行核算，確認納稅調整金額。

　　四、強化企業財務管理，加大政策培訓力度，提高企業辦稅人員政策業務水平

　　對執行查賬征收的房地產開發企業，必須按照統一的房地產

　　行業財務、會計制度和《企業會計制度》的規定進行會計處理。同時，既要有針對性地加強對稅務干部有關房地產開發企業會計制度的業務培訓，也要加強對房地產開發企業財務人員稅收政策的輔導。

　　五、建立與相關部門的信息溝通機制。要加強與房地產開發企業開發項目審批及資金供給等部門的信息溝通，建立與國稅局、土地局、規劃局、計委、建委、房管局、工商局、房地產交易中心、銀行等相關部門定期信息交流機制，確保房地產開發企業各開發環節相關信息的暢通。