中共十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》，提出要在條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅。“物業稅”這個名稱來自于香港，但在香港，物業稅特指對房屋出租所得的課稅；而我國欲開征的這個稅，實際上是針對不動產征收的財產稅。為了以示區別和更為準確，一些學者已經建議將“物業稅”稱為“不動產稅”。據有關信息，我國將在“十一五”規劃的后3年開征不動產稅。具體說，明年以后的兩三年，將首先對工商企業及城市高檔住宅開征不動產稅，2010年后逐漸將其他居民住房、政府及事業單位、中介機構所屬的不動產納入征稅范圍。不動產稅，正在不可阻擋地向我們走來。

　　我國現行稅制的主體框架是1994年建立的，那次稅制改革沒有觸及與房地產相關的六種稅，即土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅和契稅。所以，目前實行的房地產稅制仍帶有相當濃厚的計劃經濟色彩——稅種不合理、城鄉雙軌、內外雙軌、企業與個人雙軌等，在實踐中越來越暴露出制度上的缺陷。比如，針對城鎮土地保有環節征收的城鎮土地使用稅，其最高稅額僅為每平方米10元/年，針對住房保有環節征收的房產稅對所有非營業用房一律免稅，而在流轉環節征收的土地增值稅的稅率卻高達30%-60%，企業還同時必須交納營業稅和企業所得稅，重復課稅不說，平均稅負水平更達到40%以上，高于世界上幾乎所有國家的水平。其實，這還沒有把與房地產開發有關的收費因素考慮進去。根據建設部房地產業司的統計資料，在商品住宅成本中，稅收約占10%，各種收費所占20%.

　　此外，內外稅制不統一的問題也很嚴重。比如，房產稅僅針對內資企業而城市房地產稅又僅針對外資企業；耕地占用稅僅針對內資企業，外資企業不必交納；內資企業交納城鎮土地使用稅而外資企業繳納土地使用費等。

　　毫無疑問，對現行房地產稅進行改革，是必需和明智的。但是在所有的問題中，房地產問題最為復雜。說改革千好萬好，國民福利特別是中低收入階層居民的福利增加、改善得不夠，就算不上真好。這就對不動產稅制的設計者提出了較高要求。房地產業還被政府視為經濟的“增長點”，因為它的確對一些原材料工業，如水泥、鋼鐵、裝飾裝修行業具有很強的“拉動”作用，對一些地方政府，特別是城市政府的財政收入、預算外收入的影響相當大。同時，房地產業又是資金密集型行業，與金融業也有密切的聯系。所以，對房地產稅制進行改革、推出新的不動產稅，肯定是牽一發而動全身，自然也就成為整個社會上上下下都極為關注的焦點、熱點問題。

　　開征不動產稅，決策者會遇到社會公眾的質疑：征了這個稅，你給我們減什么稅？你不能無緣無故給我們增加一塊稅收負擔；開征不動產稅以后，人們的整體稅負水平會不會有所提高？提高多少？是實行比例稅率，還是累進稅率？稅率是多少？免征額是多少？不同用途的房地產，是不是都征收這個稅？不動產的價值應該由誰來評估？評估的結果我們不認可怎么辦？找誰投訴？投訴結果仍不滿意又怎么辦？現行的房地產稅費哪些保留、哪些廢止？還有更大的問題：應該由誰來決定征收或不征收這個稅以及怎樣征、征多少？等等。對愈行愈近的不動產稅，人們的腦子里有著太多的疑問和疑慮。近兩年來，有關部門因為這個問題沒少“挨罵”，卻一直沒給出個令社會各界滿意的答復來。

　　這也難怪，房地產稅費改革在我國具有開創性，加上各地具體情況千差萬別，不確定因素頗多，規律一時難尋是可以理解的。可能正是考慮這個因素，政府相關部門在這件事上表現得“小心翼翼”，召開多次專題研討會，廣泛聽取意見，不斷修改方案，應該說，這種審慎的態度值得贊許。

　　應當明確 ，推行不動產稅，不是簡單地增加某個新稅種，而是要對與房地產相關的稅制作重新設計，貫徹“寬稅基、簡稅制、低稅率”的原則，稅種有增、有減、有并，總體上不增加居民的稅收負擔，建立符合我國市場經濟需要的現代不動產稅制。此外，新的不動產稅還應當具有提高土地資源利用效率、調節社會貧富差距的效用，也應當讓它成為較低級政府的較為穩定的收入來源。

　　據有關研究，未來的不動產稅將由保有環節的房地產稅和流轉（交易）環節的契稅兩個稅種組成。國際上的經驗是對保有稅采取較低的稅率，而對流轉交易環節采用較高的稅率。特別是對居民住宅的保有課稅，一般都實行低稅政策。新加坡財產稅的稅率是12%，但居民住宅的稅率只有4%.英國的居民住宅稅率劃分為8個檔次，最低稅率只有0.67%，最高稅率也只有2%.而不動產交易轉讓的稅率一般就比較高，且大多采用超額累進征收的方式，目的是實現財富的再分配和抑制投機。

　　房地產稅是對每個納稅主體以其擁有的全部房地產價值為征稅對象，對“自用”還是“出租”不做區分，以解決出租收入難以掌握控制，易于偷漏稅的問題；稅率大致在0.3%-0.8 %之間，體現的正是“從低”，將規定一定額度的免征額，以滿足居民的基本居住需求。要讓財富多的家庭多交稅，而貧弱者少交稅，符合“二八”原則，即80%的稅收來自于20%的高收入者，發揮稅收對居民個人收入“二次調節”的作用，才能有效地縮小社會貧富差距。農村地區將暫不征收不動產稅，至于以后征不征，將放在2020年以后再考慮。這應該是一種比較周全穩妥的選擇。

　　不動產新稅制將以房地產的市場評估價值為計稅依據，這是發達國家的通行做法。它的好處，一是具有隨經濟增長而提升的彈性特征，即隨著土地房產價格的升值而相應增加稅收，使稅制具有“自動穩定器”的功能，有利于宏觀經濟的穩定；二是能夠比較準確地反映真實的稅基，因為它是以價值為核心的，因而能夠比較好地實現稅收的公平合理。它的缺點也在這里，以定期評估的市場價值作為財產課稅的依據比較繁瑣，對評估者的要求也比較高，但這是隨著政府行政能力加強和不動產價值評估體系的建立而必須面對和解決的問題，大勢所趨，無法回避。反過來說，如果不以房地產市場評估價值作為計稅依據，才是沒有出路的選擇。因為發展中國家一般是以土地面積或財產的賬面價值為財產稅的計稅依據，雖然有計算、管理簡便的好處，稅收成本也低，但稅收缺乏彈性，無法反映不動產的市場價值，也不利于實現稅收的公平征收。

　　不動產稅收入主要用于本地區的公共服務，好處是負擔與受益的對應關系比較明確，比較易于為居民所理解和接受，同時也可在一定程度上解決地方政府“事權”與“財權”不匹配的老問題。

　　不動產稅屬于直接稅，從法理意義上說，是對公民一部分財產權的“剝奪”，因此，一定要把民主機制引入該領域，稅權歸屬一定要明確，政府應取得全國人民代表大會的明確授權，并給予地方政府以一定的開征、免征權。中央政府與地方政府的稅收權限“邊界”應當清晰，并以立法固定下來。立法程序一定要公開、透明，保證社會公眾在相關法律的制定過程中擁有有效的參與權和監督權。這也許是不動產稅制制定和退出過程中最需要關注，也是最重要的問題。