在當前的經濟生活中，企業涉及到不動產銷售方面的經濟行為較多。由于不動產銷售一般金額較大，涉及的稅種多、稅負重，如何根據不動產銷售的稅收政策進行納稅籌劃，降低企業總體稅負支出，日益為各企業所關注。現舉例說明企業不動產銷售的納稅籌劃方法。

　　例：明星房地產開發有限公司2005年1月有一幢自建的商品房準備出售給金葉股份有限公司。該商品房開發成本及費用為3600萬元，經房地產估價機構評估，價值為8000萬元。雙方約定按評估價8000萬元作為商品房出售成交的公允價格并簽訂銷售合同。明星公司銷售該商品房涉及的營業稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加稅率為4%，企業所得稅稅率為33%；印花稅（產權轉移書據）稅率為0.05%.金葉股份有限公司注冊資本為1.20億元，由四個法人股東出資組建，出資比例各占25%，金葉公司購買該商品房是自用，購買該商品房涉及的印花稅（產權轉移書據）稅率為0.05%，契稅稅率為4%。

　　一、明星公司銷售該商品房應納稅計算如下：

　　1.應繳納營業稅=8000×5%=400（萬元）

　　（注：根據財稅（2003）16號文件規定：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額計繳營業稅。按此文件規定，自建不動產和外購不動產在銷售納稅時是有區別的，外購不動產在銷售時實行余額納稅，自建不動產在銷售時沒有減除的規定，應以購買者支付給納稅人的全部價款和價外費用作為營業額計繳營業稅。本案例商品房為自建不動產，應按銷售價8000萬元作為營業額全額計繳營業稅）。

　　2.應繳納城市維護建設稅=400×7%=28（萬元）

　　3.應繳納教育費附加=400×4%=16（萬元）

　　4.應繳納印花稅=8000×0.05%=4（萬元）

　　5.應繳納土地增值稅計算如下：

　　（1）扣除項目金額=3600+400+28+16+4=4048（萬元）

　　（2）增值額=8000-4048=3952（萬元）

　　（3）增值率=3952÷4048×100%=97.63%

　　應繳納土地增值稅=3952÷40%-4048×5%=1378.4（萬元）

　　（注：增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%）

　　6.應繳納企業所得稅=（8000-3600-400-28-16-4-1378.4）×33%

　　=2573.6×33%=849.288（萬元）

　　明星公司應繳納稅收合計=400+28+16+4+1378.4+849.288=2675.688（萬元）

　　二、金葉公司應納稅計算如下：

　　1.應繳納印花稅=8000×0.05%=4（萬元）

　　2.應繳納契稅=8000×4%=320（萬元）

　　金葉公司應繳納稅收合計=4+320=324（萬元）

　　通過以上稅收計算過程可看出，明星公司銷售商品房的稅負較重，主要是因為土地增值額較大，導致土地增值稅稅額較高，占總體稅負的51.52%.針對明星公司土地增值額較大的特點，結合不動產銷售所涉及營業稅、土地增值稅、企業所得稅相關稅收文件的規定，我們可制定以下納稅籌劃方案，改變不動產的轉讓方式，爭取相關稅收的減免政策，達到降低企業總體稅負的目的。

　　不動產銷售所涉及營業稅、土地增值稅、企業所得稅相關稅收減免文件如下：

　　1.營業稅相關稅收文件：財稅（2002）191號《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》規定：以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅，并對股權轉讓不征收營業稅。該通知從2003年1月1日起執行。

　　2.土地增值稅相關稅收文件：財稅字（1995）48號<<財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》規定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。

　　3.企業所得稅相關稅收文件：國稅發（2000）118號《國家稅務總局關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》第三條規定， （一）企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，包括股份公司的法人股東以其經營活動的部分非貨幣性資產向股份公司配購股票，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。（二）上述資產轉讓所得如數額較大，在一個納稅年度確認實現繳納企業所得稅有困難的，報經稅務機關批準，可作為遞延所得，在投資交易發生當期及隨后不超過5個納稅年度內平均攤轉到各年度的應納稅所得中。（三）被投資企業接受的上述非貨幣性資產，可按經評估確認后的價值確定有關資產的成本。該文件第六條進一步明確：“本通知所稱公允價值是指獨立企業之間按照公平交易原則和經營常規自愿進行資產交換和債務清償的金額。”

　　根據以上稅收文件規定，可制定納稅籌劃方案如下：

　　明星房地產開發有限公司與金葉股份有限公司簽訂投資協議， 明星公司將自建的商品房以8000萬元的公允價值投資給金葉公司，占金葉公司股份總額的40%.投資協議規定明星公司參與金葉公司利潤分配，承擔金葉公司投資風險，并于2005年6月30日前辦理房屋產權過戶手續。房屋產權過戶后，明星公司于2005年12月31日將8000萬元股份平均轉讓給金葉公司的原法人股東。

　　簽訂上述投資協議后，明星公司將自建的商品房以8000萬元的公允價值投資給金葉公司， 并于2005年12月31日將8000萬元股份平均轉讓給金葉公司的原法人股東時，根據財稅（2002）191號文件的規定不繳納營業稅及城市維護建設稅、教育費附加；根據財稅字（1995）48號文件的規定，不繳納土地增值稅。根據國稅發（2000）118號文件的規定，明星公司只需計算銷售非貨幣性資產的資產轉讓所得，資產轉讓所得=8000-3600=4400（萬元）。該資產轉讓所得應繳納企業所得稅，明星公司本年應納稅計算如下：

　　應繳納印花稅=8000×0.05%=4（萬元）

　　應繳納企業所得稅=（4400-4） ×33%=1450.68（萬元）

　　明星公司應繳納稅收合計=4+1450.68=1454.68（萬元）

　　金葉公司應納稅計算如下：

　　應繳納印花稅=8000×0.05%=4（萬元）

　　應繳納契稅=8000×4%=320（萬元）

　　金葉公司應繳納稅收合計=4+320=324（萬元）

　　經納稅籌劃后，金葉公司應納稅額不變，明星公司納稅籌劃前與籌劃后應納稅對比如下：

項目	籌劃前(萬元)	籌劃后(萬元)
應繳納營業稅	400
應繳納城市維護建設稅	28
應繳納教育費附加	16
應繳納企業所得稅	849.288	1450.68
應繳納印花稅	4	4
應繳納土地增值稅	1378.4
合計	2675.688	1454.68

　　通過以上對比可看出，明星公司納稅籌劃后減少稅收支出1221.008萬元， 而且按國稅發（2000）118號文件規定， 明星公司可向主管稅務機關申請延期繳納資產轉讓所得應繳納的企業所得稅，按5年計算，每年繳納244.2016萬元（1221.008÷5=244.2016萬元）。如獲主管稅務機關批準，2005年度可節約現金支出1210.4784萬元，節稅效益較為顯著。

　　在進行此項納稅籌劃時應注意如下事項：

　　1.明星公司在簽訂投資協議時必須注明參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險，方能享受免征營業稅的政策。

　　2.明星公司必須按<<公司法>>的規定，在投資后六個月內辦妥不動產的產權過戶手續。

作者供職于江蘇興華會計師事務所有限公司