“早在3月，我們業主就投票選出新物業，可老物業不肯移交物業用房！”4月19日，南京觀瀾苑小區業委會顧問徐以民滿腹苦惱：換物業咋這么難？

　　選了新物業，可老物業不肯交接

　　“垃圾堆積如山沒人管！”3月23日，記者來到觀瀾苑小區，業主們不停抱怨。其實，10天前，新“管家”典雅物業就已進駐，可老物業拒絕移交物業辦公用房，典雅物業無法提供服務，小區陷入物管真空。

　　“小區2008年建成，由天津順馳物業南京公司做物管，服務太差，被我們炒了。”但徐以民沒想到，小區兩套物業辦公房，老物業就是不肯交。3月27日，四五十戶業主把物業辦公房內東西搬出，轟走留守的老物業保安，新物業這才進來落腳，提供物管服務。

　　老物業為何不交物業用房？順馳物業經理施春燕說，觀瀾苑屬于濱江奧城整體項目中的三期工程，物業用房雖在觀瀾苑小區，但產權歸濱江奧城1975戶業主共有。移交物業用房，要么經所有業主表決同意，要么讓房管局測繪大隊把三期的物管用房劃分清楚。

　　南京物管辦物業管理科副科長張汛石表示，拆分公共物業用房“不像切蛋糕”，得按法律辦。“單個小區的業主無權拆分公共物業用房。”

　　商品質量有問題，光“換管家”沒用

　　小區炒物管，原因很多，但離不了一條：業主對“管家”服務不滿意。去年，南京住宅小區物業服務滿意度調查顯示，對小區物管現狀滿意的僅17%，而對物管總體滿意的也僅10%。

　　業主的不滿意，部分源自物管服務質量不到位。觀瀾苑業主舉出很多例證，比如，夏天不及時治蟲，蟲子在路上爬；除夕看春晚突然停電……這種不滿，更源自對物管立場的不信任。江蘇良翰律師事務所劉宏偉律師說，很多小區設施不完善，開發商為掩蓋矛盾，往往選擇自己的物業公司承擔物管。

　　有業主反映，諸多不能忍受的問題，很多是開發商遺留問題所致。比如：地下車庫漏水、單元門禁損壞……記者在觀瀾苑看到，號稱“荷塘月色”水景因為漏水，池塘早已見底。施春燕承認，因為種種因素，對遺留問題的維修不能達到業主要求，物管也有難處，畢竟還要找開發商解決。而業主普遍認為，物業和開發商站在一條船上，不能真正代表業主利益。

　　南京2600多個小區，有800多個成立業委會。張汛石說，成立業委會的小區，業主多半與物管矛盾大。記者注意到，去年至今，南京紫鑫中華廣場、萬達華府、興元嘉園等多個小區陸續成立業委會，之后紛紛更換物業。

　　“業主換‘管家’，得考慮成本有多大。”張汛石說，很多業主認為換物業就能解決設施遺留問題，這不切實際，“商品質量有問題本該找廠家，一味換‘保姆’沒用！”盲目換物業，可能導致物管混亂，甚至出現管理真空，最終帶來房子貶值。施春燕表示，作為順馳下屬公司，他們更熟悉集團工作流程，向開發商反映問題相對容易解決，換個新物業，恐怕更困難。典雅物業負責人俞衛東也說，“小區留下來的‘爛攤子’不少，我們只能逐步改善。”

　　被掃地出門，“管家”也有委屈

　　“小區物業費收繳率在20%左右，物業運轉困難。到現在，業主還欠我們120多萬元，有的業委會委員帶頭欠費。”施春燕說。

　　據悉，南京物業進駐的老小區，物業費收繳率僅三成，多數物業公司虧損嚴重。

　　業主不交錢，出于兩種心理：有的是對物管不滿意，以此為手段跟“管家”博弈。劉宏偉律師說，有些業主斗不過開發商，拒交物業費表達抗議；有的則是消費觀念不成熟，壓根不想掏錢買服務。張汛石透露，南京物業費標準在省內并不算高，市里推出菜單式收費，業主可自主選擇不同價位，“服務不到位，業主可要求降低收費，但不能不交錢。”與業主頻繁炒物業形成對照，物業公司起訴業主索要物業費的案件也在上升。有的公司收不到錢，干脆炒了業主撤出小區。

　　跨越陣痛，業主、“管家”都需努力

　　去年4月，南京選定10個街道，試點推行街道介入物業管理。小區已有物業進駐的，街道負責監督業委會及物業公司，調解雙方矛盾；而沒有物業公司愿意進來，或請不起物業的小區，則由街道組建物業服務中心統一管理。那么，效果究竟怎樣？

　　去年9月，江東街道成立物業服務中心進駐望江新寓，花了十幾萬元拓寬道路、修建圍墻，如今物業費的收繳率已達90%以上。街道城管科科長張麗杰透露，“我們每月只收0.2元/平方米的物業費，保本微利！”南京南湖街道物業服務中心主任盧人認為，街道托管小區物業，可大大降低物管成本，“請正規物業公司管理，業主每月要繳納數十元甚至更高的物業費，多數人會嫌貴。”

　　然而，新機制推行并非都一帆風順。“老小區業主習慣由單位包辦物業，現在收費還很難，”鎖金村街道物管辦副主任竹軍波說，“今年街道打算聘請收費員，挨家挨戶收物業費，能收到多少，我們也沒底。”

　　街道辦物業，說到底，還帶有福利色彩。不少街道物業辦負責人認為，低廉的收費將給街道帶來資金壓力，且不利于培養居民的物業消費觀念。“每月每戶只交5元物業費，竟也收不上來！如果政府停止補貼，業主繼續不繳費，恐怕街道也得退出小區。”南京某街道物管辦負責人坦言。

　　顯然，由街道托管小區物業，以低價位提供準物業服務，并非長久之計。專家認為，社區自治不斷推進，由業主自行聘請物業公司乃大勢所趨。當前業主與物業公司矛盾不少，但這是推進社區民主、加快物業服務市場化必經的陣痛。

　　“培育成熟的物業市場，物業和業主都要付出努力。”東南大學物業管理研究所所長黃安永指出，物業公司必須適應買方的需求升級，變“管理”為“服務”，不斷提高服務質量，否則，停留于粗放發展，只有被淘汰出局。當然，業主也要給物業創造良好的發展空間，遇到問題，不妨多些寬容，多些溝通。“管家”成長快了，最終受益的還是業主。