未來10年建成4000萬平方米的公租房，覆蓋全市30%的中低收入家庭，2010年春，重慶市送出的這一新年大禮包，使已被高房價弄得精疲力竭的重慶市民聞之竊喜。盡管這一政策尚待細化落實，其可操作性亦有待觀察，但已初顯地方政府在民生問題上的理性態度及其在土地財政思維上的變化。

　　2月28日，元宵節。重慶市首個公共租賃房（以下簡稱“公租房”）建設工程在該市北部新區鴛鴦組團破土動工，這一舉動被稱為“重慶市委市政府給節日的市民送出一份新年大禮包”。

　　據重慶市規劃，今年將開工建設500萬平方米公租房，年底向社會投放20萬平方米，到2020年全市公租房總建設規模將達到4000萬平方米。

　　重慶此舉無疑開了中國內陸地區大規模推出公租房的先河。觀察人士認為，這一舉措如得以順利實施，將是我國城市住房制度完善的一個重大探索：房屋供給主要由市場提供的單一供房體系，有望率先在重慶被打破。

　　10年4000萬平方米

　　對重慶市廣大中低收入市民來說，這一幸福來得著實突然：公租房政策從提出到實施只用了短短兩個多月。

　　這一政策的提出者是重慶市市委書記薄熙來。去年12月20日，薄熙來在重慶市經濟工作會上強調，解決住房保障是一個重大民生工程。今年一、二月間，就公租房問題，重慶市還先后召開五次專題會議進行研究部署。

　　2月19日，春節假后的第一個工作日，重慶市市長黃奇帆主持召開該市政府第62次常務會議，研究細化公租房計劃。“前三年，由于長期的需求積壓，公共租賃房的需求會比較集中，因此先啟動建設2000萬平方米，主城、郊區各1000萬平方米；2012年之后每年建設規模視實際需求而定，再用七八年的時間建設2000平方米。”黃奇帆說。

　　重慶市國土房屋管理局局長張定宇透露，依據該市的空間發展規劃，預計2020年主城區常住人口將達到1000萬人，按每戶平均2.5人計算，約400萬戶，按20%的家庭需政府提供租賃住房計算，需求量為80萬套。

　　張定宇說，目前，主城區已有13萬戶解決了租賃住房，2010-2020年還需提供67萬套租賃住房。以租賃住房中50%為公租房測算，重慶主城區約需提供33.5萬套公租房；按每套建筑面積35－80平方米計算，總建設規模為2000萬平方米左右。此外，遠郊區縣根據城市化進程，也考慮建設公租房2000萬平方米左右。

　　4000萬平方米是一個什么概念？可資對比的一個數據是：在銷售旺盛的2009年1－6月，重慶市主城區的商品房銷售面積為1600萬平方米。張定宇說：“不是任何一個地方政府，都有如此勇氣和魄力。”

　　重慶為何推出如此大體量的公租房計劃？黃奇帆稱“這其實有重慶的現實背景和壓力”。

　　1949年以來，從以福利分房為主體的傳統分房制度，到實行住房分配貨幣化，再到住房商品化時代，中國房產制度幾經變革。但由于當下房產兼具保障性和商品性，完全由政府保障和完全市場化都存在缺陷。

　　“一個社會，一般都存在30%左右的低收入群體。解決這部分群體的住房問題，既不能走計劃經濟、福利分房的老路；也走不通市場調節、商品購置的新路。”在黃奇帆看來，為中國現行的單軌制供房體系提供一種雙軌制探索是必然的。

　　在這一語境下，重慶市政府認為，目前至少1/3群體該由政府提供保障房，另外的2/3則讓商品房、市場力量去配置。

　　此前，重慶市已形成廉租房、經濟適用房、危舊房和棚戶區改造安置房、城中村改造安置房、農民工公寓5種保障方式。但這些保障方式的主要缺陷在于，只覆蓋了城市原住民和農民工，大體占低收入群體的一半。新生代城市居民、大學畢業生、外來工作人員等“夾心層”，則被堵在了現有體制的覆蓋之外。

　　不設戶籍限制

　　事實上，公租房是國際上解決低收入家庭住房問題的通行經驗。香港的公屋制度至今已有50多年歷史，解決了30%以上、約200萬人口的居住問題。

　　對公租房建設，內地盡管多有討論，但尚未有一個城市真正進行大規模嘗試。目前，國家亦無公共租賃住房方面的政策規定。

　　重慶把公共租賃房界定為：在住房市場化大背景下，由政府提供政策支持，限定套型面積和提供優惠租賃價格，由國有企業持有產權，面向在本市就業的無住房人員或住房困難家庭租賃的房屋。

　　不設戶籍限制是重慶市公租房政策的一大特色，創下迄今為止國內各省市公租房建設的新思路。目前，北京、廣州、深圳等開展公租房試點的城市，對申請者都有戶口方面的限制。

　　“常住在重慶的中低收入群體，只要有工作，付得起公租房租金，都可以租。外地人在重慶找到工作，說明這個城市需要你，就給住房。”黃奇帆稱，重慶公租房取消戶口限制的要義在于，重慶要建現代化大都市，需要人口的聚集效應。

　　重慶公租房的低門檻讓重慶某律師事務所律師助理魯雷很興奮。2年前他從貴州一所大學畢業來到重慶，目前月薪2000元左右。他在單位附近租有一室一廳的房子，每月房租800元，加上水電費、物管費等支出，每月租房的開支已是半月工資。

　　“不要說買房，就連租房都很吃力。”魯雷坦言，在重慶這個城市，與他有著相同遭遇的人不在少數。盡管他們收入不高，但申請經濟適用房、廉租房的資格不夠。此次公租房政策的實施，無疑讓魯雷們看到了“住有所居”的希望。

　　但對于重慶公租房政策，魯雷仍心存擔憂：操作上到底怎樣保證它能落到實處？對此，重慶市社科院研究員田豐倫稱，香港的公屋制度提供了很好的樣本。

　　香港在公屋申報上建立了相當完備的制度：首先確定資助對象，哪些人有資格申請資助，訂立資助模式后交政府具體部門執行，最后設立一個解決目標及完成目標的年限。

　　“例如全市有50萬人需要資助，政府不可能在一年內全部解決，就需訂立一個解決目標的年限，香港政府會對申請人做一個輪候冊，輪候冊上的人多就多建些公屋，排隊輪候最長3年一定分到房。當然，政府也可實行‘即來即有’制度，但這需要政府提前建好相當數量的公屋。”田豐倫告訴記者。

　　事實上，重慶在這方面正在積極籌劃。該市國土房管局官員接受時代周報記者采訪時稱，目前，他們正會同統計部門研究公租房保障人群，摸清主城區低收入以及無自有住房人群現狀，預測未來數量，合理確定應保障人群數量及結構。

　　同時，重慶市政府正加緊制訂《重慶市公共租賃住房管理辦法》，對公租房的申報作出具體的實施細則；還將設立市住房保障局，專門負責公租房政策的建立、推動和落實。“這些工作相當繁瑣，但非常必要。”以上官員說。

　　資金難題求解

　　“我們的公租房工程，先期試點由重慶市地產集團為建設主體，以后會擴展至重慶市城投集團。”重慶市國土房管局局長張定宇介紹說，重慶公租房的建設由政府性投資主體負責。投資建設主體擁有所建租賃房的完全產權，享有升值收益，但無房屋的定價權和轉讓權。

　　但一個不可回避的事實是，公租房建設所需資金與其建設規模一樣龐大。

　　據重慶市測算，主城區未來10年造2000萬平方米公租房，需3萬畝土地，保守地按每畝200萬元的價格計算，至少相當于600億元，加上工程建設投資約600多億元，實際上相當于政府拿出1200多億元用于公租房建設。

　　“公租房的建設土地將全為政府劃撥。”黃奇帆表示，當一個政府把地租的調控當作賺錢工具，那只會越調越高，最后走火入魔。在他看來，土地作為商品是有對象的，宏觀層面應將土地需求定為三類：一類是商品房，必須拍賣；二類是公共基礎設施，協議低價出讓；三類是為老百姓建房應采取劃撥，“反哺給老百姓是應該的，政府要有這個理性。”

　　黃奇帆同時強調，公租房是保障性住房，其建設單位不能收取高額造房利潤，它基本是成本加三個百分點，實際就是施工隊的收入，沒有房產商賣房的利潤。

　　除土地劃撥外，重慶僅主城區2000萬平方米公租房就需投入600多億元。以重慶現有財政實力，能否支撐如此超大規模的探索？

　　專家質疑：公共租賃房租金僅為市場價格的60%，這個租金水平能解決貸款付息問題嗎？而另一個事實是，由區縣承擔的2000平方米公共租賃房，已讓區縣財政感到壓力。今年重慶“兩會”上就有區縣表達出“希望公租房不要在本行政轄區布局”的意愿。

　　“重慶區縣政府負債較多，他們更希望將土地通過市場出讓，獲得巨額出讓金以平衡財政。”西南大學教授邱道持說，重慶大體量投建公租房，意味著地方政府要改變土地財政思維。

　　而這道龐大的重慶公租房建設資金難題，對于黃奇帆、這位熟諳資本運作的“金融市長”來說，顯然已有了求解路徑—“我們將依賴重慶的國有資本發揮‘第三財政’作用”。

　　“重慶國有資產總量已突破1萬億，這1萬億不是泡沫，是有資本信用的。”黃奇帆介紹說，在過去5年里，重慶通過國有八大投資集團創新性地解決全市基礎設施資金1000多億，現在也可用同樣模式為公租房建設籌資。

　　具體而言，今年開工的500萬平方米公租房需50億元，其中政府預算外基金出5億，由于廉租房與公租房一體，重慶將把國家對廉租房的補貼集中放在里面，計有5億，然后，重慶地產集團用它的國資預算以及融資能力，籌集其余的40億。

　　來自重慶市國土房管局的消息說，該局正在支持重慶地產集團以土地抵押融資等多種方式籌措公租房建設資金；同時，該市正積極協調政策性銀行降低融資門檻，為公租房建設設置更為寬松的還款方式和期限。