2月2日，上海新梅公告稱，其控股子公司上海新蘭擬以13.5億元的總價，將新梅太古城項目一期整體出售給中糧置業。

　　對于“大悅城”落腳上海的首單收購，中糧集團顯然很重視。在1月29日的簽約儀式上，中糧集團董事長寧高寧不僅親自出席，并且表示，上海大悅城是整個大悅城組合中不可或缺的部分，希望新梅置業在中糧置業收購二三期項目上予以支持。

　　上海新梅出售太古城

　　從上海新梅對太古城的運作來看，選擇出售并非初衷。

　　上海新梅董秘何小姐向記者介紹，整個太古城項目是2002年拿的，實際上是閘北區的舊區改造項目，當時由上海新梅的大股東興盛集團中標拿地，后來交給上海新梅開發。2005年一期項目開工，現已基本竣工。

　　就太古城項目來看，地理位置頗為優越。太古城位于西藏北路180號，地處閘北區最南端，毗鄰蘇州河，距人民廣場一公里。一期規劃為大型購物中心，項目總建筑面積6.58萬平方米，其中商業面積5.3萬平方米，預計2010年開業。

　　為什么在項目即將完工之際，卻選擇將之出售給中糧置業呢？對于記者的疑問，何小姐表示：“我們本來就是房地產開發企業，賣房子很正常。”

　　不過，何小姐承認，公司確實考慮過自己運作商業地產。“原來覺得這個地段不錯，想嘗試操作商業地產。這半年來，我們開展了一些招商工作。但是現在招商的情況不是很好，加上商場的經營也不是我們的強項，所以最終考慮還是出售。”

　　根據雙方簽訂的《框架協議》，上海新梅控股子公司新蘭房產擬以13.5億元（暫定）的總價將太古城一期以商品房銷售的方式整體出售給中糧置業。協議簽訂后10日內，中糧置業將向新蘭房產支付保證金2.6億元。待項目完成并取得大產權證后，雙方將另行簽訂《上海市房地產買賣合同》。

　　“我們認為13.5億元價格對雙方都是能接受的，這是談判的結果。”何小姐表示。

　　中糧置業“購城”入滬

　　對于交易的另一方——急于想進入上海市場的中糧置業而言，收購太古城顯然是一個好機會。

　　何小姐表示，與中糧的接洽很簡單，“中糧自己找來。正好我們也在找購買方，覺得適合出售，對公司的現金流也比較好。”

　　在1月29日的簽約儀式上，中糧集團副總裁、中糧置業董事長史焯煒表示，上海大悅城項目談判歷時8個多月，中糧置業團隊從市場調研、項目定位到工程和法務，都開展了大量的工作。

　　中糧集團董事長寧高寧不僅現身當日的簽約儀式，還對上海大悅城未來的發展寄予了很高的期望。寧高寧表示，上海大悅城是整個大悅城組合中不可或缺的部分，并希望新梅置業在中糧置業收購二三期項目上予以支持。

　　據記者了解，新梅太古城項目的總規劃建筑面積近30萬平方米，分三期建設，包括商業、酒店、辦公樓和住宅。不過，除一期已開發外，其余地塊尚未動拆。

　　“整個項目是一個動拆遷項目，后面還有很多是沒有動遷的部分。要不要動遷，動遷之后做什么，還要與政府談。”何小姐告訴記者。

　　值得注意的是，中糧集團官網公布“中糧置業舉行上海大悅城項目（即新梅太古城）簽約儀式”的消息，“太古城”已經改名為“大悅城”。這意味著，通過收購太古城，中糧集團的商業地產品牌 “大悅城”首次入駐上海。

　　全國將建20多個大悅城

　　“上海是中糧商業地產下一個重中之重。”2009年11月5日，中糧集團副總裁史焯偉向媒體表示。

　　當日，央企中糧集團攜旗下位于北京、天津、沈陽和成都等城市的7個大悅城項目在上海集中亮相。中糧集團宣布已開始在全國布局，將以“大悅城”為品牌，在全國打造“全服務鏈城市綜合體”，并以此作為公司商業地產的發展戰略。

　　據史焯煒介紹，從北京西單大悅城運營以來，已先后有沈陽大悅城、北京朝陽大悅城等建設和開業。其中，朝陽大悅城主體工程已完成；天津大悅城已開工。按照中糧內部的時間表，朝陽大悅城初定于2010年5月1日開業，天津大悅城在2011年開業。另外，北京安定門大悅城正在規劃，成都大悅城也在推進。

　　中糧置地相關負責人還透露，中糧集團將在中糧地產之外，再投資700億元在全國建設20多個大悅城，大悅城將成為國內規模最大的商業地產綜合體。中糧集團提出，將來地產業務規模達到集團總資產的30%。

　　據了解，目前中糧集團旗下有兩家地產公司，上市公司中糧地產以及2007年在集團原物業投資部的基礎上發展起來的中糧置業。按照寧高寧此前的布局，未來中糧地產主攻住宅和工業地產，中糧置業則主攻商業地產。

　　中糧海景一號超11萬元/平方米 創出樓盤天價

　　2009年年末，中糧海景一號面向市場推出首批66套房源，是5幢高層中位置最好的一棟，報價10萬—12萬元/平方米。

　　盤踞上海豪宅價格之最兩年有余的湯臣一品，近期終于喪失了價格標桿的地位。與其一路之隔的中糧集團旗下項目“鵬利海景公寓”，經過重新包裝上市，換名“中糧海景一號”，以超過11萬元/平方米的價格一舉成為新一代上海均價最貴樓盤。

　　從1996年拿地到2003年開始建設規劃，到最終跟市場見面，中糧海景一號項目歷經了近10年的建設期。而在這10年的建設周期中，上海的地價、房價已獲至成倍的增長。以時間換取高額的利潤空間，這也是中糧海景一號發跡的秘密。

　　定價超過湯臣一品

　　雖然名為“中糧海景一號”，該項目實際上面對著的只是一條混濁的黃浦江。在陸家嘴金融核心地段，這棟天價樓遠觀跟周邊高聳的寫字樓無異。

　　中糧海景一號原名為鵬利海景公寓，西鄰濱江大道，東靠銀城中路。整個社區占地面積約為2.4萬平方米，總建筑面積約12萬平方米，整個項目由5幢高層江景公寓合圍而成。

　　這個與湯臣一品并排而立的項目，由上海鵬利置業發展有限公司(以下簡稱“鵬利置業”)開發，該公司是中糧集團旗下的香港公司鵬利國際集團獨資成立。雖然歸屬中糧地產，但中糧地產證券事務代表范步登告訴時代周報記者，中糧海景一號目前還沒有裝入上市公司，它現在只是由中糧地產負責托管，項目仍屬于鵬利國際集團有限公司，即為中糧集團所有。

　　2009年年末，中糧海景一號面向市場推出首批66套房源，是5幢高層中位置最好的一棟，報價10萬—12萬元/平方米。項目附近的湯臣一品均價10萬元/平方米，財富海景的售價不過6.5萬元/平方米左右。

　　在其代理上海浦東星河灣項目后，上海浦東星河灣創下開盤當日狂銷40億元的傳奇紀錄，雙方曾傳出一些小插曲，星河灣埋怨賣得太快，價格定得偏低。此次中糧海景一號的定價，顯然吸取了上次的“教訓”，定了一個比較高的價格。

　　66套房源銷售一空

　　盡管價格高昂，但中糧海景一號甫一面世仍然得到市場的熱捧。1月17日，鵬利置業相關工作人員稱，現今推出的房源中僅剩一套，其他的合約都已經簽好了，“明年或許會再推另外一棟，目前集團還沒有確定。”

　　上海世邦魏理仕物業顧問有限公司(下稱“世邦魏理仕”)曾擔任中糧海景一號的顧問咨詢機構。其住宅項目營銷部高級董事陳煒告訴時代周報記者，中糧海景一號從2009年年中豪宅市場火熱的時候，就開始著手做銷售的準備了，經過幾個月的籌備，在年末推向市場，“這個樓盤在市場上還是比較有代表性的，以前一直是以出租為主，現在變成銷售，這是他們的擇時策略。”

　　陳煒說，現在市場行情比較好，中糧海景一號推出其中的部分樓盤，用于資金回流，“2009年樓市走勢太過兇猛，翹尾行情厲害，市場消化還需要一段時間，2010年豪宅市場就算會有新的供應量，走勢會比較平穩。”

　　上海方方地產咨詢師趙豫川也認為，中糧海景一號等豪宅入市，其實是在一個好的市場環境下，高位套現。

　　“2010年價格上漲不能持續，會有一個調整。在宏觀政策頻出的情況下，無論是購房者還是開發商，心理預期會有所改變。”趙豫川說。

　　十三年捂盤捂出天價

　　中糧海景一號雖地處陸家嘴核心地段，但當初拿地成本并不高。

　　資料顯示，陸家嘴金融區最初全部土地性質皆為商業辦公用地，直到1996年左右浦東房地產開發陷入困境，浦東新區政府為了招商引資將一部分土地用地性質從原來的辦公用地轉為住宅用地，湯臣一品所在的X4-2地塊以及中糧海景一號所在的X5-2、X5-3、X5-4地塊都屬于這種情況。

　　中糧海景一號能夠創出天價，得益于其長時間的捂盤。

　　早在2004年8月，鵬利置業發布的一則公告稱，鵬利海景公寓即將公開發售，并于2005年年底之前交房。然而，因為市場環境的變化，早已達到預售標準的鵬利海景公寓一直在營銷策略上搖擺不定，樓盤的開盤時間一拖再拖。

　　此時，陸家嘴小三角的三大濱江豪宅有盛大金磐、湯臣一品、鵬利海景。最先開盤的盛大金磐，售價為2萬-4.5萬元/平方米，價格相對較低卻一直滯銷。接著開盤的湯臣一品，開出10萬元/平方米的天價，成為上海最貴樓盤，但也是無人問津。

　　“2005年左右，世界五大代理行之一的世邦魏理仕擔任鵬利海景公寓的咨詢顧問機構，當時根據市場形勢，我們建議開發商中糧集團持有物業一段時間。”陳煒介紹。

　　受制于當時宏觀調控，又目睹了鄰居湯臣一品的銷售不善，鵬利海景一直沒有對外公開預售。“因為中糧海景一號價格預期過高，是一個很小眾的市場。這種情勢下，在售價、銷售率方面都達不到開發商的心理預期。”趙豫川認為。

　　誰料想，2007年6月，上海地產界掀起一股大規模的整風運動。此次整風過程中，樓盤高定價也被納入罪責之中。湯臣一品首當其沖，成為被調查對象。價格虛高、有捂盤惜售的嫌疑是上海市國土房管部門調查湯臣的理由之一。這對于鵬利海景等豪宅來說無疑是敲山震虎。

　　2007年下旬，鵬利海景決定將其全部350套房源轉為酒店式公寓出租，同時引入新加坡輝盛國際管理有限公司入駐。但其租賃價格又是長時間的懸而未決，湯臣一品再一次成為其“觀摩對象”。

　　直到2008年5月份左右，湯臣一品以7.5萬-12萬元的月租金價格，將小部分租賃房源投于市場。鵬利海景才將其月租金定為5.5萬-6.5萬元/月。而且據介紹，出租的其實只有其中的2棟樓，并非全部房源。

　　這種以租代售策略在2009年年末才發生改變。此時的上海樓市正處于一波狂熱的豪宅投資熱中。據陳煒介紹，中糧海景一號現在出售的是以前空置的樓盤，以前并未出租。

　　中糧海景一號的近鄰湯臣一品相關負責人在接受記者采訪時表示，“以前總會有人從負面角度看，湯臣一品是最貴樓盤標價。中糧海景一號售價創新高，湯臣當然歡迎。”