第一太平戴維斯在最新發布的一份報告中稱，從上海豪宅租賃市場的表現看，客源在增加，搬遷量在加大，一年之中的租賃繁忙時期已經到來。隨著不少開發商選擇將其擁有物業轉租為售，使得市場中的可租賃優質物業數量有所減少�？墒�，住宅租賃市場的平均租金依然受到下行壓力的影響，導致租賃回報持續走低。

　　雖然豪宅租賃市場似乎已有走出低谷的跡象，但這并不能阻擋一些業主將手中物業轉租為售的決定。摩根士丹利銷售其長寧項目，新加坡雅詩閣出讓浦東的物業，而嘉里集團的丁香御苑剛剛結束熱銷，和記黃埔的四季雅苑也正在尋找潛在買家。

　　隨著這些開發商與投資機構的減持，上海豪宅租賃市場的房源，在近期內突然呈現出供應減少的現象。而隨著供求態勢產生的微妙變化，上海豪宅租賃市場的入住率則呈現上揚走勢。

　　第一太平戴維斯的報告中顯示，在第二季度，上海豪宅租賃市場的整體入住率環比上升了2.6個百分點，達到了79.7%。而隨著來滬外籍人士人數的增加，加上部分公寓對租賃業務的調整，豪宅公寓租賃市場的平均入住率同樣上揚至77.0%，與上季度相比推升了1.5個百分點。該機構同時預期，從未來市場情況預測，上海豪宅租賃市場仍未復蘇。

　　顯然，入住率的提升僅是樂觀表象。研究數據顯示，上海豪宅租賃市場的平均租金水平，在第二季度間下滑了2.4%，為175.9元/平方米/天，與去年同期相比，下降了6.6%。第一太平戴維斯分析師表示，2009年上半年，由于大部分跨國公司仍舊執行較為嚴格的控制預算及節省開支的政策，使得住宅租賃市場的平均租金受到下行壓力。“外籍員工在合同期滿時，通常會試圖爭取約10%～20%不等的租金折扣，或尋找其他同類住宅產品，這種現象在小業主市場中尤為明顯。”

　　據21世紀不動產上海銳豐世紀花木店經理管丹蒙介紹，目前四季雅苑的獨棟月租金在6萬元左右，周邊云間綠大地、御翠園的同類房源月租金則分別約為6萬元/月和6.5萬元/月～7萬元/月。“總體而言，今年四季雅苑周邊的豪宅租賃市場沒有明顯起色，量價水平的表現較為一般。”

　　另一轉租為售的嘉里華庭項目，在出租之時一直保存著70%～80%的入住率。其中，兩房月租金在2.2萬～3.2萬元/月，三房月租金為3.2萬～4.2萬元/月，四房則以4.2萬元～5.2萬元的價格進行出租。據漢宇不動產豪宅部高級經理邵保龍介紹，自2008年下半年開始，周邊豪宅樓盤的月租金情況普遍下跌了三成。目前東方雅苑的三房租金約在1萬元～2萬元/月，東方劍橋的三房可按1.8萬元～3萬元的租金水平租賃，而匯賢居三房的月租金已至2萬元～3萬元不等。

　　多家中介向CBN記者表示，大業主采取轉租為售的想法很容易理解。邵保龍認為，以嘉里華庭四房為例，以月租金4.2萬元～5.2萬元的收益率，遠遠比不上當前8萬元/平方米的對外售價。第一太平戴維斯提供的數據顯示，今年第二季度，上海浦西地區豪華公寓租金同比下降了3.0%至239.9元/平方米/月。分析師指出，與過去長線租賃形式的家庭客戶相比，目前客戶則以短租型的個人及夫妻為主，且公寓租賃市場在近期的競爭表現相當激烈。

　　管丹蒙則表示，從市場具體反饋情況來看，由于豪宅針對客戶群體以境外人士為主，但全球經濟形勢的變化導致這部分群體的租房補貼縮水明顯，需求同時降低。另一方面，在經歷租金下跌調整之后，豪宅小業主們降低租金的意愿較弱。“豪宅租金水平在整體經濟形勢出現明顯好轉之前，較難有明顯上漲。”

責任編輯：暖陽