都市工業經濟作為城市經濟中的重要組成部分，近年來，在一些沿海大城市比如上海、深圳等地區發展迅猛，與出口或區域貿易工業等外向擴張性經濟不同，都市工業經濟依托其所在地區充裕的資金、人力、信息等資源，有效地滿足了城市經濟中的內生需求，成為城市經濟內部循環發展的動力源之一。而依托都市工業經濟發展起來的都市工業園區開發也相應地成為工業地產開發的重要組成部分。

　　一個產品或者業態的出現與發展總是與其市場需求息息相關的，都市工業園的主要需求對象是一些信息、創意、教育咨詢、輕工業制造、商務服務等中小型企業，它們的產品主要是為了滿足所在城市的內部需求，對地區之外的產品、服務輸出比較少，因此，城市的發展情況對這部分企業影響很大，而這部分企業的發展狀況直接關系到都市工業園物業的需求情況。

　　數據資料顯示，近幾年來，天津每年的市區經濟發展增速都保持在20%以上，從而產生對都市工業園物業的強勁需求。天津中原地產投資顧問部認為，目前，相對于上海、北京等城市每年150萬平方米至200萬平方米都市工業園物業面積的增加量來說，天津都市工業園區物業20萬平方米左右的平均年增加量還是滿足不了市場需求，雖然未來的規劃建設量有所增加，但仍然存在較大的供給缺口。

　　工業地產存在兩種方式

　　據中原地產投資分析部提供的數據顯示，天津的都市工業園主要以兩種方式存在：一種是企業改造舊式廠房，大都以創意產業園區的名稱出現，企業通過對租用別的企業的舊式廠房或者自有廠房進行改造，在不破壞原有廠房主體及整體風格的情況下，添加現代、靈活的文化元素，對舊廠房的空間布局進行創新，以滿足客戶的個性化需求，通過出租其物業收取租金盈利。另一種方式就是企業通過購買工業土地進行房地產開發，以智能化的樓宇、明快俊朗的外立面視覺效果、現代化的園林設計、綜合的物業服務等組合，打造舒適、優越的生產、辦公環境，通過對外出租或者直接銷售物業盈利。目前，天津市的都市工業園區大多分布在城區的中環以外、外環以里的區域，周邊通過改造，生活設施、商務設施比較完善，租金或售價根據區域不同從每天每平方米0.7元至4元不等，售價從每平方米4000元至6000元不等，相對同等區域的高端寫字樓的高租金高售價來說具有很大的優勢。因此，都市工業園區深受那些對物業租金售價比較敏感的中小型企業的歡迎，比如創意產業類、藝術設計類、IT研發類、教育咨詢類、軟件外包類、動漫產業類等企業就很喜歡這種可以展現個性、滿足其基本要求且價格合適的物業。通過對現有的都市工業園區調研顯示，目前天津市的都市工業園區企業入住率基本保持在80%以上，租金及售價均有進一步上漲的要求，整體市場狀況比較好。

　　在天津，政府大力發展現代都市工業及現代服務業的長期規劃給都市工業園區開發描繪了一片廣闊的發展空間，集約化用地原則、產業升級等各方面的要求將徹底改變工業地產的開發模式以及物業類型，低密度單層生產廠房的形式已不能適應新時期都市經濟的發展。未來，由房地產開發公司主導、市場化運作的都市園區開發將成為市場的主流，都市工業園區的建筑產品、營銷模式、管理模式將進一步的完善，未來的天津都市工業園區市場前景廣闊。