上海對于土地出讓制度的改革逐步進入實施階段。昨天，上海市規劃和國土資源管理局發布了上海市國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓預公告，擬出讓一幅位于寶山區的住宅地塊，第一次將住宅地塊納入預告范圍。

　　值得注意的是，這幅住宅地塊為配套商品房，容積率2.5，已達到住宅容積率2.5的上限。上海商品住宅似乎也開始走高容積率路線以提高供應量。

　　方便競買人掌握信息

　　以往的土地出讓公告，通常公布出讓地塊面積、規劃用途和容積率之外，還會同時公布出讓地塊競拍交易活動時間安排，但昨天的這份公告僅作出出讓預告，并未確定相關競買時間表。

　　昨天預告公告稱，為科學合理安排土地供應規模和進度，方便意向競買人及時掌握土地出讓有關信息，規土局特意發布擬出讓地塊預公告。

　　公告顯示，此次預告出讓的土地位于寶山區楊行鎮寶楊路3320號，性質為住宅用地(配套商品房)，土地面積3.09公頃，容積率不大于2.5。

　　實際上，在住宅用地預告公告之前，上海已經從去年年底開始了工業用地的土地預告制度。去年11月，一份編號為滬預告字(2008)第1號的 “上海市國有建設用地使用權掛牌出讓預公告 ”出現在房地局網站上。成為上海土地市場首次出現掛牌預告。

　　記者了解到，從目前的少量土地預告制度先行，上海房地局已醞釀將一段時期內甚至是全年各區能夠出讓的土地信息匯總后公布，開發商對心儀土地選擇后再進行出讓，這一模式將類似香港使用的“勾地”制度。這種制度除了信息透明之外，也可以在市場低谷時期防止土地流標現象的發生。

　　另外，此次出讓預告全稱一改此前的“掛牌”預告，而是名為“招標拍賣掛牌”預告，將三種出讓形式全部羅列。這或許在于上海還可能醞釀改變目前單一的“價高者得”這一土地掛牌出讓方式，以防止地王現象頻發。

　　開發商呼吁提高容積率

　　這次預告出讓的楊行地塊容積率為不超過2.5，已達規劃部門規定的住宅容積率上限。

　　容積率實際上是樓盤規劃建筑面積與土地面積之比，通常情況下，數值越高代表可建設的房屋也就越多。簡單地說，即是同樣土地面積的情況下，容積率越高，可供出售的房源也就越多。

　　2004年初，上海市城市規劃管理局對《上海市城市規劃管理技術規定》進行修改：在中心城區要增加公共綠地和公共活動空間，減少建筑的容積率和建筑總量；市中心城區商業和辦公部分的容積率不能超過4.0(過去最高可以到8.0)，住宅降至2.5。外環以外郊區，住宅容積率按中心鎮和一般鎮從1.0至1.8。

　　在此后進行的土地出讓過程中，郊區住宅土地容積率一般不會超過1.6，很多區域土地都僅僅設置1.2甚至更低的容積率。

　　但是，過低的容積率必然造成了樓市供應的緊張，在土地供應不能跟上的情況下，提高住宅容積率無疑成為加大供應量的最簡單快速方法。

　　早在去年年初，就有上海開發商諫言市政府，呼吁提高容積率。這份建議表示，土地容積率的提高首先可以解決上海城市發展的土地瓶頸問題，一定程度上增加供應量，降低上海的商務成本；其次能降低舊區改造的成本，推行舊區改造，如果政府能夠適當放寬容積率限制，可以成片開發，攤薄成本，推進舊區改造；最后還能滿足被拆遷居民原地安置的需要。

　　實際上，在去年年底上海市城市規劃管理局發布的《上海城市規劃管理局關于保障性住房項目的通知》中，已經先期將經濟適用房等保障性住房容積率最高放寬至3.5以下。