《業主大會議事規則》等3個示范文件下周一起征求意見

　　繼《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則（試行）》開始實施后，昨天，市建委又公布了《管理規約》、《業主大會議事規則》和《首次業主大會會議召開工作方案》3個示范文本的征求意見稿，并在下周一至4月23日期間公開征求意見，市民可以登錄北京建設網，提出意見和建議。

　　市建委物業處處長趙成解釋說：“這3個示范文本是對近期出臺的《業主大會和業主委員會指導規則》的落實和細化，為業主大會、業主委員會的成立、運行以及處理業主之間關系提供了一個基本范例。” 據了解，截至目前，本市實施物業管理的住宅小區中，約80%的住宅小區還沒有成立業主大會和業主委員會，這些相關示范文件的出臺，將加快這些小區兩個組織的成立。

　　另外，趙成強調，這3個示范文本并不是強制執行的文件。在實際操作中，只要不違法違規，業主大會可以對一些條款進行修改或添加，全體業主同意后，仍然具有約束力。

　　《首次業主大會工作方案》

　　五類業主不能選入業委會

　　市建委物業處處長趙成介紹說：“現在，許多小區想成立業主大會，但不知道該怎么成立，是導致小區未能成立業主大會的一個重要原因。”《首次業主大會會議召開工作方案（示范文本）》正式出臺后，將給業主提供一個比較實用的參考。

　　《工作方案》要求，業主委員會委員必須是本物業區域內的業主。業主可以自薦，也可以聯名推薦業主委員會委員候選人，由籌備組協商確定，或投票決定。但有以下5類行為之一的業主，建議不被選舉為業主委員會委員：不遵守業主大會議事規則；違章搭建建筑物、構筑物；擅自拆改房屋承重結構；擅自改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；擅自拆改燃氣管道和設施等。

　　《業主大會議事規則》

　　防業委會亂來

　　小區業主事務管理中，業主委員會運作不規范、難以有效監督也是比較突出的問題。本次征求意見的《業主大會議事規則》，與之前相比，細化了不少，僅在字數上就比以前增加了2倍。

　　社區問題專家舒可心說，本次《業主大會議事規則》在印章、經費問題都做了相關說明：在印章方面，要求業主委員會印章應按照以下規定使用：在業主委員會任期內使用；從事本物業區域內物業管理活動并經業主委員會過半數簽字同意方可使用，如與物業服務機構簽訂物業服務合同、使用專項維修資金等；按規定及時退還印章；未按規定使用印章，造成損失的由印章使用人承擔責任。

　　在業主大會及業主委員會活動經費使用上，各種費用支出要明細，另外，經費收支賬目每月或每季度在物業區域內公布一次，接受業主的監督。

　　《管理規約》

　　欠費業主能否入業委會業主定

　　本次征求意見的《管理規約》一點重要變化是，取消對拖欠物業費的業主是否能成為業委會成員的規定。北京市建委物業處處長趙成解釋說，這主要是考慮到目前拖欠物業費的原因復雜，除了惡意拖欠外，還會有一些困難情況，如已出國、經濟困難等。這種情況必須結合實際，由業主自己決定。