摘要：收益性房地產總是與其他生產要素共同發揮作用而產生收益。在應用收益還原法對估價對象估價時，作為土地估價依據的“收益”，是總收益中排除了其他生產要素和特殊因素作用所產生的收益部分，僅屬于土地本身所帶來的收益，即純收益，且這一收益是客觀收益。對于正確界定估價對象客觀純收益這個問題，目前比較一致的觀點就是不能盲目使用估價對象的目前實際收益作為其未來的客觀收益。

　　關鍵詞：土地純收益；估價

　　 一、土地純收益評估

　　任何企業從事生產經營活動，都要投入一定的生產要素，這些各種具體形態的生產要素最終可以歸為3大類：勞動、資本、土地。在經濟活動中，收益性房地產總是與其他生產要素，如貨幣資金、人力、管理等，共同發揮作用而產生收益。在應用收益還原法對估價對象估價時，作為土地估價依據的“收益”，是總收益中排除了其他生產要素和特殊因素作用所產生的收益部分，僅屬于土地本身所帶來的收益，即純收益，且這一收益是客觀收益。對于正確界定估價對象客觀純收益這個問題，目前比較一致的觀點就是不能盲目使用估價對象的目前實際收益作為其未來的客觀收益。因此，在土地估價時純收益的影響因素分析就顯得至關重要了。

　　二、影響因素分析

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　　 1、土地投資的收益率與收益周期。土地收益與土地投資的收益率和周期密切相關。投資收益率是土地收益水平的一個標簽，投資收益率越高，土地收益就越大。另外，投資收益周期也是一個很重要的因素，以房地產租賃為例，隨著收益年限的增加，能夠實現的租金將越來越低，雖然客觀上增加了土地總體報酬，但是卻使得資金不能很快回籠，土地純收益年邊際增長量降低，甚至為零。

　　2、土地的供給與需求。任何市場運作都受供求決定價格規律的支配，在地產流通中，土地的市場價格總是沿著土地的理論價格上下波動，同樣，導致土地收益波動的重要因素之一就是土地的供求關系。土地供求關系與一般商品的供求關系一樣，在自由競爭情況下，供求關系決定土地價格（收益），土地價格（收益）影響土地供求關系。但由于土地具有的自然特性和經濟特性，使得土地的這種供求關系具有自身的特殊性。

　　3、土地用途。土地用途的變化會引起土地收益水平的較大變化。最典型的就是農用地征用為非農用地。目前農地征購價格是根據土地作為農業用地使用時創造的收益確定的，其轉為非農用地后，價格一般會比原來用作農業用地的價格上漲幾倍甚至幾十倍。從各種用地的使用性質看農用地轉化為商業用地、工業用地、住宅用地，能使其從使用過程中直接獲得經濟效益，因此，測算城市土地收益首先應明確土地用途。

　　4、經濟因素。影響房地產價格的經濟因素主要有經濟發展狀況，儲蓄、消費、投資水平、財政收支以及金融狀況、物價、建筑人工費、利率、居民收入、房地產投資等。經濟發展水平速度快，預示著投資、生產、經營活動活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設施等的需求增加，引起房地產價格上漲，尤其是引起地價上漲。在經濟增長時期，投資增加，利潤增加，房地產市場活動趨于頻繁；頻率加快，房地產投資量與交易量隨之而增加，市場活躍，此時，土地投資收益相應提高。相反，在經濟回落或低速增長時期，對房地產的需求大大減少，房地產價格和租金下跌，投資和交易量減少，市場萎縮，企業預期利潤悲觀，投資信心不足，需求下降，土地投資收益則要降低。銀行存貸款利率降低時，會刺激投資者的投資欲望，使房地產的供給增加，房地產價格相對下降，土地收益也相對下降。房地產價格與一般物價之間的關系非常復雜。通常物價波動，表明貨幣購買力的變動，此時房地產價格也將隨之變動。如果物價變動的百分比等于房地產價格變動的百分比，則表示兩者之間的實質關系并未改變，否則說明兩者之間發生了變化，相應的土地收益也隨之變化。隨著居民收入的增加，生活水平的提高，人們對居住和活動所需要的空間的需求也因此俱增，導致房地產價格上漲，引起土地收益上升。

　　5、行政因素。影響土地收益的行政因素主要有土地制度、住房制度、城市規劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬的變更。在我國，政府可通過制定各種政策手段來對不動產市場進行宏觀調控，如通過控制土地供應量，提高土地出讓價格及房地產開發經營的稅費，調整產業政策等措施，控制房地產價格水平。

　　6、人口因素。人口因素是最主要的社會經濟因素。人口數量和人口素質以及家庭規模等對房地產價格有著很大的影響。隨著人口數量的增長，對房地產的需求必然增加，從而促使房地產價格上漲。在總人口不變的條件下，家庭規模的變化，會影響住宅使用面積數額的變動，導致居住房地產價格的變動。一般而言，隨著家庭平均人口的下降，即家庭小型化，對總的住宅套數的需求將增加，從而會使住宅用地投資收益有上漲的趨勢。

　　（二）區域因素

　　區域因素是指土地所在地區的自然條件與社會、經濟條件。不同的區域因素對不同用途的土地收益有著不同程度的影響：對于商業用地而言，特別注重營業環境和收益狀況，繁華程度對土地收益的影響作用首當其沖。商業服務業的規模等級越高，土地利用的集聚效益越高；且土地收益隨著距商服中心距離的增加，呈現遞減變化趨勢。在這里有必要強調，商服繁華程度高的同一供需圈僅指一個街面；商服繁華程度低的同一供需圈可能指的是某一個商服中心或商業級別。此外一些特殊商業用地，如寫字樓，雖屬商業用地，但又與一般商場的供需圈不一樣，考慮的區域因素也不一樣；加油站的供需圈較大，區域因素調查的側重點是該區域的車流量、交通體系、路網密度等。對于住宅用地而言，人們更注重是否安全舒適、交通便捷、基礎設施和公用設施是否完備以及環境的優美等方面。對于投資者而言，交通系統、供電系統、供水系統、供氣系統、供暖系統、郵電通訊系統、公共設施系統等有保障，會吸引更多的投資者及其持續的投資欲望，從而帶動土地收益提高。在土地評估中，別墅、高檔公寓、普通居民住宅用地的供需圈不一樣，應該分具體住宅類型分別有側重的考慮其區域因素。對于工業用地而言，尤為關注的是交通設施和水、電等供用保證率的問題以及宗地面積的大小。不管對哪種用途的土地，城市規劃的限制都是一個重要的區域因素之一，它通過對土地利用性質、用地結構、用地限制條件及交通管制等手段影響土地收益。

　?。ㄈ﹤€別因素

　　個別因素即宗地因素，是決定同一均質地域地塊差異性的重要因素，是同一區域內土地收益差異的重要原因。主要包括宗地區位、面積、形狀、寬度、深度、坡度、宗地基礎設施條件、臨街狀況、城市規劃限制和土地使用年限等。個別因素反映的是同一供需圈內不同宗地的土地收益區別，個別因素描述是否準確對商業用地地價的影響尤為重要。其中尤為重要的是宗地區位因素，包括3層含義：

　　一是整體區位，主要指城市或地區整體的政治、經濟、文化及其自然地理位置和對外經濟關系等，它決定地價的水平，屬于區域因素的范圍。如我國的經濟特區，有著優越的地理位置及海外經濟聯系，其地價水平明顯高于內陸地區。

　　二是城市內部的具體土地位置差異，即屬于個別因素的范圍。宗地位里因素是其土地收益能力的首要影響因素，尤其是商業用地，其經營收益狀況對位置變化非常敏感，地價變化也明顯。

　　三是相鄰權。相鄰權可對某一宗地收益產生正面影響，也可以產生負面影響。如待估宗地a與道路間有一塊空地，該空地的產權不屬于a，但可以供a使用，此時a的地價要比同類地區相似地塊但無空地的地價要高，這就是該空地對宗地a的正影響作用。又如商住綜合樓中的底層商鋪就不可以辦成歌舞廳、酒吧等娛樂場所；若宗地旁有油庫，則從安全角度出發，該地塊不可以建成飯店等。如果區位因素是城市土地收益的外部因素，那宗地基礎設施條件則是影響土地收益最重要的內部因素。城市的土地價值是由城市基礎設施的綜合價值來表現的。因為現代城市是眾多配套的基礎設施所裝備的土地，基礎設施的建設是為了滿足城市工商業生存和發展的需要。城市土地價值具有綜合性，所以大城市擁有高質量標準和數量標準的基礎設施，大城市土地的價值就提高。又由于城市中心擁有較高密度的基礎設施，故城市中心土地收益也相對較高。相反，對于中小城市或城市邊緣的地區，由于地租級差性，地產收益也相對較低。此外，宗地面積的適宜、形狀的規整、臨街狀況及其臨街寬度、深度的差異，諸如宗地容積率、建筑物高度、建筑密度等城市規劃因素的限制和土地使用年限長短，都直接影響土地收益的大小。

　　三、小結

　　總之，影響土地純收益的因素很多，一方面和影響土地價格的因素有類似之處，另一方面由于土地純收益和土地價格具有相對獨立的經濟范疇，土地純收益也受到某些特有的因素的影響。這些因素相互影響，并交織作用于土地質量收益水平。首先，一般因素對土地收益總體水平產生影響，是決定各個地塊土地收益的基礎，區域因素對地區內各個地塊收益水平具有決定性的作用，個別因素是決定同一均質地域內地塊差異性的重要因素，是同一區域內土地收益差異的重要原因。因此在土地收益水平評估中，對其影響因素的分析以及對估價對象的描述尤為重要，土地評估人員應該深入實地調查研究，并詳細分析它們對土地收益水平的影響機制，合理客觀地評估土地收益水平。

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