一、引言

　　理論研究發現，房地產業和宏觀經濟一樣，存在運行周期，且兩者的周期密切相關。早在20世紀60年代，美國的stephen A.Pyhrr等房地產經濟學家開始致力于西方房地產市場的周期研究，分別從微觀和宏觀角度探索房地產周期波動及其機理。為房地產價格研究提供了一種新思路，也在一定程度上解釋了房地產價格的波動規律。隨著房地產行業在經濟中的地位日益彰顯，國內學者也越發重視房地產價格與宏觀經濟的協調發展問題。譚雪芹采用VAR模型分析認為房地產銷售價格指數和國內生產總值之間存在著顯著的正相關關系。賈曉惠運用回歸分析法，發現上海現在較高的房地產價格基本由宏觀經濟支撐。祁神軍則采用K線理論及工具，剖析房地產擴張和收縮的周期波動機理。房地產周期同宏觀經濟的波動趨勢總體一致，但房地產的波動幅度要大于宏觀經濟波動幅度的。基于以上研究理論，客觀看待房價上漲現象，而不是批判地偏重指責原因，正確認識房價上漲由宏觀經濟支撐這一客觀事實，才能靠攏市場經濟的基本立場，制定出遵循供求規律的房地產調控政策。

　　二、房地產業現狀

　　1998年，國家為了刺激內需拉動經濟，頒布實施了住房貨幣化改革，但是無形中助長了樓市的泡沫化發展。2003年以來，政府屢出重拳加以規范和調控。

　　但是房地產價格在連續嚴格調控的情況下依然只升不降，這是因為房地產與宏觀經濟存在著并軌運行的特點。宏觀經濟正處于上升通道，城市化和居民收入水平不斷提高，房地產需求持續增加。此外，經濟上揚帶來投資資金增加，投資熱點的泛地產業吸引大量資金流入。經濟需求及資金力量的讓房地產價格維持強硬的上升勢頭。據《2010年全國房地產市場運行情況》顯示：2010年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，環比上漲0.3%。在通貨膨脹因素的影響下，2010年11月以來，一些地方高價地再度出現，部分未實施限購的中心城市的住房交易的量價齊升，限購城市周邊地區的房價出現較快上漲。

　　三、實證分析

　　第一，變量選取說明。綜合考慮宏觀經濟各方面情況，選取六個宏觀經濟指標。其中，國內生產總值（GDP）代表經濟發展總體情況，體現房地產行業發展的經濟環境。消費者價格指數（CPI）、進出口商品總額（IMEX）、本期投資完成額（INV）代表消費、出口和投資“三架馬車”的現實情況。財政收入（FIN）和活期存款利率（RES）一定程度上反映財政政策和貨幣政策。為了綜合反映上述六項指標的有效信息，又避免數據的簡單融合失真，采用主成分分析法獲得一組綜合反映宏觀經濟信息的新數據（MAC）。房屋銷售價格指數（HSS）最能體現公眾對房地產價格波動預期，所以選擇房屋銷售價格指數這一核心指標來反映房地產價格的整體性變化。

　　第二，MAC與HSS的長期關系模型構建。主成分分析從原始變量中導出少數幾個主分量，使它們盡可能多地保留原始變量的信息，且彼此間互不相關。在實際運用過程中，它往往作為許多大型研究的中間步驟。運用SPSS19.0進行主成分分析：旋轉之后，主成分1（F1）解釋原始變量總方差的66.085%，主成分2（F2）解釋23.805%，兩個主成分能夠反映原始變量89.89%的信息。由于GDP、IMEX、INV和FIN對F1依賴較大，CPI和RES對F2依賴較大，明確兩個主成分的經濟意義，F1代表經濟增長因素，F2代表經濟預期因素。再由F1和F2反映出的原始變量信息的占比，計算綜合宏觀經濟指標F（MAC）。

　　平穩序列的每個數值都從一個概率分布中隨機得到，都必須滿足以下條件：①均值 ，與時間 無關的常數②方差 ，與時間 無關的常數③協方差 ，只是與時間間隔 有關，與時間 無關的常數。以Eviews6.0的ADF法檢驗MAC和HSS的平穩性：MAC和HSS的檢驗T統計量值分別是2.008277和-1.910599，比顯著性水平為1%、5%和10%的臨界值都要大，不能拒絕存在單位根的原假設，是非平穩的。但是MAC和HSS經過一次差分再進行單位根檢驗時拒絕存在單位根的原假設而變得平穩，即MAC和HSS是一階單整的。

　　協整性分析研究經濟變量間是否存在長期均衡關系。假設X與Y存在長期均衡關系， ，若 對其均衡點的偏離從本質上說是臨時性的，那么隨機干擾項 必須是平穩序列。長期均衡關系使變量在某時期受到干擾的偏離能在下一期進行調整而回到均衡狀態。為了確定HSS和MAC是否存在內在均衡機制，采用AEG協整分析法，先得到協整回歸模型：

　　（96.85073） （1.014489） （10.36982） （-4.324516）

　　R2=0.863779 DW=2.090974

　　再用ADF檢驗法對模型的殘差序列 進行平穩性檢驗：檢驗T統計值是-7.240618，比顯著性水平為1%、5%和10%的臨界值都小，

　　拒絕存在單位根的原假設，即 是平穩的。表明HSS與MAC存在著長期的協整關系，由上述線性模型表示。模型代表解釋了HSS變動的86.3779%，MAC對HSS的長期影響彈性系數為0.690982，說明上升的宏觀經濟會帶動房地產銷售價格指數上漲，符合經濟意義。

　　第三，誤差修正模型ECM——HSS與MAC的短期關系。協整回歸的誤差項 是均衡誤差，為了增強模型的精度，需建立短期動態模型來彌補長期靜態模型的不足，建立HSS與MAC的短期關系模型：

　　（0.390517） （1.148498） （-4.442641） （6.248139） （-3.280501）

　　R2=0.410643 DW=2123801

　　當年的MAC對HSS的短期影響彈性系數為1.463332，

　　大于長期系數0.69098，表明MAC對HSS的短期影響比長期影響大。而HSS的長期效應對短期動態的修正系數為-0.455289，如果上一年的房地產銷售價格指數的長期均衡誤差 為負，誤差修正項將使本年的房地產銷售價格指數向高方向變動；如果房地產銷售價格指數過快增長則可通過誤差修正項使其增長變慢，-0.455289說明誤差項對HSS的修正作用為反方向的。

　　通過以上的檢驗分析，可以得到結論：房地產價格與宏觀經濟存在緊密的正相關關系，并且這種關系是長期均衡的，也就是說即使在短期內房地產價格的波動與宏觀經濟波動相背離，但是在內在均衡機制的作用下，兩者最終還是會漸漸趨于一致。這個結論解釋了近幾年房地產價格的持續上漲是由于宏觀經濟的高位運行帶動，是經濟發展的必然結果。

　　四、房地產價格趨勢展望

　　在全球經濟復蘇放緩的環境下，2012年樓市調控效應和地方政府債務的累積將使經濟和物價的增速出現“雙降”，通貨膨脹下行趨勢確立 ，但是物價的中長期上漲壓力仍然存在。保增長，防通脹的經濟政策仍會執行，宏觀經濟將會保持一個較穩定的增長步伐。近期樓市“拐點”初現，但房地產調控政策短期不會改變，2012年樓市調整還將延續。政策作用下，房地產市場開始走向分化，競爭加劇，資金風險加大，市場泡沫開始收縮，部分城市的房價面臨下降趨勢。

　　在宏觀經濟上揚帶動與房地產調控政策的下行抑制的共同作用下，房地產價格將最終表現為維持可控的增長勢頭。但是因為房地產業 “資金池子”的作用，加上通貨膨脹和充裕流動性的支撐，短期內難以壓降。房價調控仍要緊抓不放，注重加快調整市場結構，提高經濟適用房和廉租房的比重，提高供求的匹配程度。加強規范房產開發公司和中介組織的行為，建立完善的監控制度。政策配合進一步發揮市場淘汰機制作用，提高市場集中度。隨著泡沫經濟不斷得到擠壓、行業競爭的加強、國家宏觀調控的迸一步成熟以及購買者理性的增加，我國房市未來的價格會逐漸趨于合理化，房價收入比進入一個可維持的空間。