摘要：美國次貸危機引發的金融海嘯席卷美國，進而波及全球，給美國乃至全球金融市場都帶來了嚴重的沖擊，此次次貸危機的爆發主要是由美國利率大幅度上升、金融衍生產品的過度創新以及美國過于廉價的信用體制等一系列因素所導致的。近年來，我國房地產產業發展迅猛，百姓買房的需求旺盛，以及金融機構放松貸款條件等因素導致房價的不斷上漲，房價的快速上漲往往會掩蓋大量的信用風險和操作風險，給我國的住房抵押貸款市場帶來重大的風險隱患，因此，商業銀行應加強對個人住房抵押貸款的風險管理。中央銀行應強化對銀行貸款質量的監管，并盡快完善住房抵押貸款市場的信息披露制度，確保我國住房抵押貸款市場的健康發展。

　　關鍵詞：次貸危機；住房抵押貸款；抵押貸款證券化；風險控制

　　1  美國次貸危機的爆發

　　所謂次貸，是指美國房貸機構針對收入較低、信用記錄較差的人群專門設計出的一種特別的房貸。相對于風險較低的“優質”貸款而言，這類貸款人的還貸違約風險較大，因此被稱為“次貸”。

　　在金融一體化及其聯動效應的影響下，美國次貸危機引發的金融海嘯迅速波及世界各個角落，由于我國資本管制相對嚴格，國內金融機構對海外金融衍生產品市場的參與程度不高，使得次貸危機對中國的影響有限，但是，我們也應該看到，近年來，我國利率水平較低，金融機構放款條件放松，導致我國住房價格節節攀升，房價的快速上漲往往會掩蓋大量的信用風險和操作風險，給我國的住房抵押貸款市場帶來重大的風險隱患，因此，深入研究我國的住房抵押貸款市場存在的問題對防止我國有可能出現類似美國的次貸危機有著重要的現實意義。

　　2  我國當前住房抵押貸款市場發展存在的問題

　　2、1 低利率刺激了住房抵押貸款市場的過快發展

　　1997年東南亞金融危機以后，為刺激經濟的發展，中國人民銀行通過降低利率和調低存款準備金率等寬松的貨幣政策來提高金融對經濟增長的支持，同時，從房地產市場來看，1998年我國開始實施住房制度改革，大量具有住房需求的個人涌入到房地產市場，在寬松的貨幣政策下，住房開發成本低，市場大量需求刺激了房地產市場的快速發展，尤其是個人住房按揭貸款快速發展并迅速成為各大金融機構的業務重點，2007年以來，商業性購房貸款中個人住房貸款增速呈逐月加快態勢，6月末個人住房貸款增速比1月末和3月末分別提高了4.8和4.6個百分點，同時，房貸利率進入上升通道，僅在2007年一年，中國人民銀行6次提高存貸款利率，在我國房貸大部分為浮動利率貸款的情況下，利率的提高有可能導致借款人還本付息的能力下降，商業銀行房貸積累的風險不斷加大，而且我國住房按揭貸款尚未證券化，信貸風險基本聚集在銀行內部，缺乏風險市場共擔機制，一旦房價出現大幅度反轉，我國的住房抵押貸款市場也許會發生信貸危機。

　　2、2 貸款條件的放寬使得個人住房抵押貸款市場存在風險隱患

　　近年來，在房價持續上漲的宏觀背景下及住房抵押貸款是優質資產的觀念驅動下，商業銀行普遍放松了對貸款者資質的審查，不少房貸者開出的工資收入證明都是虛假的，而個別銀行出于自身的短期效益，加上個人住房消費信貸市場上的激烈競爭，使得個人住房貸款客戶的市場準入基本上是最低標準，而且我國目前還沒有建立起完善的個人信用評級系統，在各家銀行既沒有建立客戶分級體制，也沒有對抵押貸款進行分級的情況下，金融機構缺乏相應的風險補償機制，使得我國的住房抵押貸款市場存在重大的風險隱患。據統計，2006年9月末，上海中資銀行個人房貸不良比例在2年時間內上升7倍多，商業性房貸逾期違約率也上升了10倍多。

　　2、3 我國商業銀行在金融創新過程中缺乏相應的風險控制機制

　　為推動個人消費信貸的發展，我國的商業銀行對住房抵押貸款市場進行了多種創新嘗試，與美國的金融創新不同，我國的住房抵押貸款尚未證券化，不良貸款的風險全部聚集在商業銀行內部，不利于信用風險的分散和轉移，使得我國金融機構面臨著比美國金融機構更大的風險，而且我國金融機構的風險控制能力低下，相當部分貸款的發放是基于未經證實的或者虛假的收入證明文件，金融機構認為如果借款人違約，只要處理抵押物也就是房產就可以較好的挽回損失，基于這種重視抵押物價值，而輕視還款來源的觀念指導下，國內很多金融機構為爭取客戶資源，搶占市場相繼推出了個人住房轉按揭貸款、加按揭貸款、二手房轉按揭業務等多個金融創新產品。同時，我國部分商業銀行還推出了“雙周供”、“循環貸”等產品，融資便利的提供縮短了還款人的還款期限，減少了利息支出，使得借款人買越多的房產就可以獲得越多的信貸額度，受到了“炒房者”的追捧，此外，“氣球貸”、“房貸休假”等一些前期還款壓力小，后期按揭成本上升的創新產品的出現，也大大增加了住房抵押貸款資產的風險，可見，在銀行內部沒有相應的風險控制機制，而外部又缺乏對金融創新產品的有效監管情況下。部分金融創新產品反而成為住房抵押貸款市場的不健康發展的助推器。

　　3  次貸危機對我國發展住房抵押貸款市場的幾點啟示

　　3、1 嚴格住房抵押貸款的審批，防范風險

　　美國次級住房抵押貸款的膨脹以及最后出現危機的一個重要原因就是金融機構因房地產市場的持續景氣，過度依賴抵押物而忽略了借款人的還款來源，降低了發放按揭貸款的標準，放松了對貸款人資質的要求，甚至推出了“零首付”和前期免月供的按揭貸款，在市場利率上升，房屋價格下降的情形下，就會出現大批“次貸購房者”無力按期償還貸款的局面，危機就不可避免的爆發了。所以，我國的金融機構應充分認識美國次貸危機的教訓，密切關注房地產市場的變化，在保證嚴格執行首付政策的條件下，要適度提高貸款首付比例，堅決杜絕零首付的出現，嚴格審查貸款者的資質條件，如還款能力，還款意愿和還款記錄等等，嚴格住房抵押貸款的審批和監控，合理控制貸款規模，防范風險。

　　3、2 培育多層次的住房抵押貸款市場，避免風險的過度集中

　　在我國的住房抵押貸款市場上，提供抵押貸款的金融機構基本上都是商業銀行，難以形成多元化、競爭性的市場結構。由于住房抵押貸款期限長。需要建立一個二級市場(即住房抵押債權轉讓市場)來提高其流動性，但我國目前缺乏抵押貸款的二級市場經營機構，至今仍然沒有建立房地產金融二級市場，且抵押貸款證券化水平較低，資產流動性較差，使得金融機構無法進行有效的風險管理。而且也正是因為沒有一個協調完整的房地產一、二級市場體系，即使是現在比較熱門的房地產信托，也無法實現其期限轉換和風險管理的市場功能。一旦房地產市場出現低迷，銀行業將面臨損失。為了避免風險的過度集中，應該培育多層次的住房抵押貸款市場，把政策性住房金融、合作制住房金融和外資住房金融機構引入進來，拓寬融資渠道。

　　3、3 通過住房抵押貸款證券化來分散風險

　　住房抵押貸款證券化，就是將金融機構發放的住房貸款轉化為抵押貸款證券(主要是以抵押貸款作為擔保的債券)，并通過在二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和分散風險的目的。二級市場的運作不僅使得一級市場有了穩定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效地實現了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。但是，美國次貸危機的爆發，讓我們清醒地認識到，住房抵押貸款證券化的成功運作，首先需要一個健康的宏觀經濟環境，并需要各參與方對宏觀經濟的變化發展趨勢有較為客觀的預期和充分的風險意識，其次要按照資產證券化各個流程的運作規則來進行，嚴格控制各環節中有可能蘊含的風險。

　　3、4 加強對住房抵押貸款市場的監管

　　在過去很長的一段時間里，美國監管當局的注意力一直集中在銀行和存款機構，強調對機構穩定的監管，而對產品創新多半采取了放任自流的態度。但證券化這類金融產品的出現，不但增大了金融體系整體的系統性風險，而且增加了相關性風險，是對金融穩定的一個潛在威脅。監管當局相對放任自流的監管態度，在一定程度上縱容了金融機構的過度證券化的行為，最終導致了次貸危機的爆發。我國監管部門要充分吸收美國這次危機的教訓，加強央行和銀監會的協調配合，積極探索更為合理有效的監管方式，監管部門應督促商業銀行實施嚴格的貸款審批制度和風險管理措施，做好風險提示和檢查工作，并且要求金融機構在加強風險管理的同時，合理構建資產組合，主動調整貸款的行業、地域和期限結構，規范抵押貸款放貸市場，防止惡性競爭導致的貸款質量的下降，及時對商業銀行發出風險提示。

　　3.5 完善相關法規及制度建設

　　為了給住房抵押貸款市場的健康發展提供良好的外部環境，需要進一步完善相關的法規制度建設，近年來我國征信法規建設和制度建設雖取得一定進展，但仍需完善個人征信系統，降低信息的獲取成本，降低信息的不對稱。完善個人信貸的相關法律，加強對信貸違約的處罰，從法律層面保障銀行發放住房抵押貸款的安全性。同時還要盡快建立和完善房地產市場風險預警預報體系，對行業的風險預警系統主要依賴于兩方面的指標，一是宏觀經濟指標，如國民經濟增長率與國民收入，物價指數和通貨膨脹率、中長期貸款利率等；二是房地產行業的指標，如房地產貸款增長率與信貸總額增長率之比、房價和家庭平均收入之比等，通過房地產行業風險預警系統的建立來對房地產市場及整個社會經濟環境進行預測，從而確保我國住房抵押貸款市場的健康發展。

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