《中華人民共和國契稅暫行條例》自1997年10月1日實行直征以來，隨著我國房地產市場的快速發展，契稅由房地產交易中的一個不受矚目的小稅種，轉為房地產稅收中較為重要的一個稅種，自2005年契稅全部實行窗口直征以來，呈現快速增長趨勢。以肥西縣為例：2005年入庫契稅3032萬元，2006年入庫契稅3904萬元，2007年入庫契稅5425萬元，2008年入庫契稅6530萬元，2009年契稅入庫5544萬元，2010年契稅入庫9500萬元，2011年契稅入庫29200萬元。契稅收入已成肥西縣地方財政收入增長的一個新亮點。

　　近年契稅收入規模與增長潛力也大大地調動了地方政府加強兩稅征管的稅極性，契稅收入逐漸成為地方財政收入的重要來源。由于契稅的特殊地位和征管對象的特殊性， 房地產稅收政策的調整和變化，契稅征管工作也面臨著新形勢、新情況和新問題，尤其是二手房交易計稅價格和首套房認定問題較為突出。

　　一、當前契稅征管工作中存在的問題

　　1.缺乏應有的法律保障，稅收執法地位弱化

　　長期以來，契稅征管的法律保障始終處于弱勢地位。《中華人民共和國稅收征收管理法》規定：“耕地占用稅、契稅、農業稅、牧業稅征收管理的具體辦法，由國務院另行制定”，迄今為止國務院還沒有出臺任何有關契稅征管的行政法規，實際工作中省市主管部門解釋也是參照《稅收征管法》，契稅征管程序法的缺失，致使契稅征管工作缺乏行之有效的法律保障體系，在客觀上決定了契稅執法力度的弱化。契稅的源頭在國土部門和房地產開發企業，末端在房地產管理部門，財政部門只是契稅征收的中間環節，無論哪一個環節出現脫節都會造成契稅的流失，直接影響了契稅征收質量。

　　2.相關政策操作性不強，計稅依據難掌握

　　一是不能做到按時納稅申報。根據《契稅條例》規定，納稅人應在納稅義務發生后10 日內到征收機關主動申報納稅。由于納稅意識薄弱，不少居民之間的土地、房產交易，通過私自訂立買賣合同，付清款項后直接將原房地產權屬證明直接交給購買房，不到征收機關申報納稅，也不到相關部門辦理確權手續。即使剛剛購置的增量房，也存在納稅人交齊開發商的房款后直接居住，不辦理房產證，征收機關也不可能去逐戶摸底并催收，致使大量稅款不能及時入庫，甚至造成稅源流失。

　　二是計稅價格合理確定有難度。為了達到偷漏稅的目的，開發商和購房戶簽訂兩份商品房預售合同，低價合同用來交稅；尤其是二手房交易雙方隨意性更大，為達到偷漏稅的目的。往往“明修棧道，暗渡陳倉”，自己簽署的買賣合同上協議價款往往低于實際成交價款，或者干脆簽訂兩份合同，一份用于雙方實際成交，另一份對付契稅征管部門。二手房交易關于商用房稅率核定有漏洞，原房產證上整體作為商用，被人為的分層評估，樓下門面部分按商業門面評估適用4%稅率，樓上部分作為住宅低價評估且辦理唯一住房證明享受低稅率優惠。按照《契稅暫行條例》規定：“成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定”。實際操作中很難正確把握“明顯低于市場價格”的界限，合理核定計稅價格。當前有些縣市房地產評估中介機構并沒有脫鉤獨立，仍然依附于國土、房產管理部門，屬于“官”中介，契稅征收機關只能單純依賴于沒有脫鉤的房地產評估機構。征管部門若參照基準地價或委托其他有資質的中介機構評估，由于受個人和部門間利益的驅動，致使國土、房產管理部門又不認可，考慮到相關協稅護稅部門之間的配合，契稅征收部門只能作出妥協讓步，無法履行稅收法規賦予的自由裁量權，參照市場價格核定合理的計稅價格。征管部門的妥協，這樣不僅削弱了稅收的剛性，還給“關系稅”、“人情稅”的產生創造了條件，無法杜絕稅款跑冒滴漏，無法做到應收盡收。

　　3.契稅新政執行中首套房認定難

　　實際工作中征收機關對個人購買家庭唯一普通住房的認定，只能依據房管部門出具的個人家庭唯一住房查詢表。個人家庭唯一住房查詢表是由房產管理部門通過住房信息系統查詢后出具的，但是大多縣市房管部門電子查詢系統都是最近幾年才開始推廣，如肥西縣房產管理部門的住房信息查詢系統就是2004年開始使用，04年以前房屋信息不全難以查詢，造成征收機關對納稅人唯一普通住房認定失準，特別是家庭成員的戶口不在同一個簿上的，可能使納稅人購買的非唯一住房被認定為唯一住房。

　　另外一種情況就是以“離婚”為手段來達到少繳契稅的目的。當今社會現實，在較大的經濟利益面前，少數家庭為了達到少納稅款，社會責任感缺失，納稅意識淡薄，選擇低成本“離婚”。從2010年契稅新政出臺到現在，征收機關受理離婚夫妻辦理契稅減免的比以前正常年份有明顯提高。其離婚間隔之短，令人對其“離婚”的目的表示懷疑。但征收機關人力有限，也無法對這些納稅戶的離婚證真假進行甄別。以上納稅人弄虛作假取得的首套房證明，卻毫無顧忌可以在《家庭唯一住房書面誠信保證書》簽名并按下鮮紅的指印，這主要是首套房納稅后續管理跟不上，稽查力度不夠，至目前為止沒有任何人為此受到懲處付出代價。

　　4.部門配合需要明確的法律約束

　　契稅的征管，財稅、國土資源、房管等部門的配合是最關鍵的。而現有的法規對部門配合要求的很籠統，散見于相關的文件中，缺乏統一性和嚴肅性，以至于各部門從本部門的利益出發，出現相互推諉扯皮現象，信息資源不能共享，不能嚴格執行“先稅后證”制度，給征收工作造成很大的漏洞。

　　二、強化契稅征管工作幾點建議及對策

　　1.盡快完善契稅法律保障體系

　　針對目前契稅法律地位弱化的現狀，國家稅務總局應該盡快出臺符合的契稅征管工作實際情況的法律法規，改變契稅征管程序法缺失的現象，完善契稅征收的法律保障體系。

　　2.加強部門協調配合，嚴格實行先稅后證

　　加強部門密切配合也是契稅征收中的一個重要問題。由于契稅征收處于房地產管理的中間環節，契稅征收實行源頭控制和“以證控稅”“先稅后證”程序，要求契稅征收部門要與國土、房地產開發企業和房管部門建立長期合作制度，協調配合，控制好契稅征收的每個環節。國土、房管部門堅持以“先稅后證”為把手，不見契稅完稅憑證，不予辦理土地使用權、房屋產權登記手續，形成從源頭到末端的鏈條控制體系，達到共同協稅護稅的局面，杜絕稅款的跑冒滴漏，確保契稅應收盡收。

　　3.加大宣傳和懲處力度，嚴格依法治稅

　　由于目前有些縣市沒有出臺相關房屋的基準價格，針對房屋買賣中價格是否符合公允價值界定沒有依據。對無正當理由明顯偏低的計稅價格，組織稽查人員到開發企業認真核實，發現有虛假的購房合同而少報計稅價格偷漏稅者，按稅收征管法嚴厲懲處。同時，加大稅法的宣傳力度，提高納稅意識。要進一步加強契稅征管政策的宣傳工作，采取召開會議、辦宣傳欄、印發宣傳資料等有效形式，全方位地進行稅法宣傳，使人們熟知稅收法規，從而提高全民依法納稅意識，扭轉契稅征收弱勢地位，創造良好的納稅氛圍。

　　4.積極推行房地產稅收一體化管理，建立房屋交易計稅價格信息平臺

　　契稅征收部門與房產管理部門、土地管理部門三家建立契稅征管信息網，積極推行與房地產管理部門、土地管理部門實行網絡化、一體化辦公，實施契稅信息網絡化治理。建立科學合理的房屋計稅價格信息平臺，會同房管局、物價局在調查、測算的基礎上聯合公布各住宅小區二手房市場平均交易價格，以此作為計稅價格核定的基本依據，按照一定的浮動幅度和樓層系數核定某小區的最低計稅價格，凡低于最低計稅價格的一律按核定的最低計稅價格納稅，堵塞二手房交易中的稅收漏洞。

　　5.加強對征管人員的業務培訓，推行文明辦稅

　　一是加強對征管人員的業務培訓。對契稅政策進行系統培訓、技能考核，提高征管人員的業務素質。二是推行文明辦稅，實行文明用語、高效率辦事等服務舉措，提高服務水平。三是大力推進依法行政。加大對稅收法律法規及執法程序等法律知識的學習，不斷增強執法、用法的意識和能力，做到契稅執法中用法得當、執法得力。

　　解決現階段契稅征管中存在的一些問題，嚴格“先稅后證”制度，推進房地產稅收一體化管理，加強契稅征收的后續管理工作，加大對契稅征管違法行為的懲處力度，提高公民自覺依法納稅意識，確保契稅收入持續穩定地增長，提高契稅征收科學化、精細化管理水平都具有重要意義。