一、房地產業是新一輪我國經濟增長的主導力量

　　2003年以后，我國經濟的新一輪增長主要有三個驅動因素：一是加入WTO后，對外開放力度加大，出口快速增長；二是城市化快速發展導致基礎設施建設加快；三是國家改革住房制度釋放了房地產需求，房地產業快速發展。房地產業的快速發展，帶動了房地產投資，推動了投資增長，這幾年我國房地產投資占固定資產總投資的比重在15％～20%。同時，房地產業發展還帶動了建材、家電、汽車等商品消費。房地產業是新一輪我國經濟增長的主導力量。

　　自2007年第三季度開始，我國經濟增速開始放緩，主要是由于房地產投資增速下降。2008年國際金融危機的爆發又導致我國出口出現負增長，外需對經濟增長的拉動作用下降。這兩個因素疊加，是去年以來我國經濟增速大幅下降的主要原因。房地產業的回調，主要是由于國內市場力量的自發作用，是對資產泡沫的一種自發修正，與國際金融危機無關。2003年～2007年，我國房價收入比連連上升，而且中低收入群體和高收入群體的房價收入比差距急劇擴大，房價大大高于大多數居民的購買能力，已脫離供求基本面，泡沫日益嚴重，出現調整是必然的。也只有充分調整，回歸理性，符合國情，才能實現房地產業又好又快發展。

　　同時，由于地方政府缺乏主體稅種、土地和房屋是不動產、房地產開發諸多環節都涉及政府掌控的資源和權力，房地產業的快速發展也導致了政商關系扭曲。不僅地方政府和房地產商的利益息息相關，不少政府官員與房地產商的利益也息息相關，社會上始終存在一種反對、阻礙房地產市場調整的力量，而且還很強烈。隨著國際金融危機的爆發，出于保增長、保收入的需要，在一些利益集團的強力影響下，房地產市場的調整匆匆結束，價格快速反彈，又走向一個十字路口。

　　二、房地產主要指標均快速反彈

　　2009年上半年，受國家宏觀調控政策和市場預期好轉的影響，房地產市場加快復蘇進程，一些主要的市場指標，如價格、交易量等較第一季度都有大幅提升。

　　1.房地產投資增速提高。上半年房地產投資增速雖然較去年同期有所下降，但降幅逐漸收窄，從1月～2月的下降31.9個百分點到1月～6月的下降23.6個百分點。尤其是第二季度房地產投資增長勢頭比較明顯，開始展現出穩定增長的勢頭。

　　2.房地產價格明顯反彈。2008年1月～2009年6月，我國房價同比漲幅呈先下降后上升趨勢。特別是2009年6月份，市場價格普遍反彈，有個別項目價格甚至超過了國際金融危機之前。6月份房地產價格同比增長0.2%，雖然同比漲幅不大，但卻是5個月以來首次出現正值。其中，新建住房銷售價格同比下降0.6%，降幅比上月縮小0.7個百分點；環比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，90平方米及以下新建住房銷售價格同比上漲0.9%，環比上漲1.0%。

　　3.市場成交量回暖。在沉寂了將近半年之后，從3月份開始，全國主要城市的房地產交易量都開始有所回升，部分地區和樓盤還出現了“哄搶”局面。特別是進入5月份以來，全國商品房銷售量大增，其較去年銷售情況也大幅上升。6月份，商品住宅銷售面積增長33.4%，辦公樓銷售面積增長7.6%，商業營業用房銷售面積增長16.4%。1月～6月，商品房銷售額1.58萬億元，同比增長53.0%。其中，商品住宅銷售額增長57.1%，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長19.9%和30.2%。

　　三、政策調整是房地產主要指標反彈的主要原因

　　房地產主要指標的反彈，是國家實施寬松貨幣政策和積極財政政策的結果。

　　第一，國家增加了對開發商的貸款，并適當放松了對二套房貸的限制，刺激了投資和需求。1月～6月，房地產開發企業資金來源23703億元，同比增長23.6%。其中，國內貸款5381億元，增長32.6%；個人按揭貸款2829億元，增長63.1%。5月、6月，全國主要城市房地產市場出現新一輪熱潮，地王頻現、豪宅銷售回暖、部分房地產企業待價而沽的情況再次出現。另外，上半年我國新增貸款接近5萬億元，有一部分貸款變相進入了房地產市場。

　　第二，國家下調房地產項目資本金比例刺激了投資增長。5月27日，國務院調整固定資產投資項目資本金比例，普通商品住房項目投資最低資本金比例從35%調低至20%，恢復到1996年水平。根據國家規定，投資項目必須首先落實資本金才能進行建設。可以說，降低資本金比例就是降低了融資門檻。因此，此舉有利于房產企業渡過資金難關。對現金流緊張的開發企業來說，能夠有更多的現金支付能力，提高投資能力。同時，新政策也鼓勵新樓盤開工，讓更多房源參與市場競爭。

　　第三，市場本身的力量在發揮作用。去年第四季度到今年第一季度，全國房價都有不同程度回調，使得部分剛性需求得到滿足。由于房地產具有資產屬性，各種合法和不合法措施導致的房價反彈，也誘導一部分人買漲不買落。

　　第四，一些地方推出了購房落戶、購房獎勵等政策，也在一定程度上推動了房地產價格、交易量等指標的反彈。

　　四、房地產市場和政策仍具有較大的不確定性

　　住房是居民的基本權利。房地產業的發展不僅僅是一個經濟問題，還是一個社會問題，一個政治問題，住房和房地產政策從來都是各國社會各利益群體博弈最激烈的領域。對于今后我國房地產業的政策取向，目前存在兩種截然對立的觀點：一種觀點認為，沒有房地產市場的復蘇就不會有宏觀經濟的復蘇，因此一定要實施更激進的刺激政策，在當前情況下房價上漲不會產生泡沫。另一種觀點認為，保房地產行業發展不等于要保高房價，要真正發揮房地產業對經濟增長的主導作用，就必須引導房價回歸真實供求水平，避免人為延緩房地產市場的調整，不僅不能制造新的泡沫，還要將沒有擠出的泡沫擠出來。

　　可以看出，這兩種觀點都認為房地產市場復蘇是擴大內需的關鍵，但對于如何促進房地產的復蘇則有著根本的分歧。而從國家有關部門近期發出的信號來看，下半年的政策取向可能是上述兩種觀點的折中：綜合運用多種宏觀調控政策，一方面刺激消費，鼓勵投資，另一方面擠出泡沫，讓市場恢復理性，實現保障居住、保持房地產市場平穩發展和促進經濟復蘇這三大目標。

　　第一，房市升溫還將繼續，但過熱預警信號會增強，回暖速度將會適度控制。進入今年5月份以來，盡管貨幣當局一再表態將繼續實施適度寬松的貨幣政策，但在面對市場中空前的信貸數字的時候，顯得格外謹慎小心。銀監會辦公廳已于6月22日正式向各地銀監和各銀行總行印發了名為《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》。通知要求各銀行嚴格把關二套房按揭貸款的審查和發放，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。這是銀監會自國務院辦公廳去年底下發國辦131號文件之后，第一次明確要求商業銀行參照標準執行二套房貸。目前，杭州等城市已開始收緊二套房貸。

　　第二，房地產需求是調控的關鍵，未來政策調整很可能從信貸收縮和開征物業稅開始。銀行的信貸政策是調控需求的源頭，根據歷史經驗，銀行首付款比例每提高10％，剛性房地產需求將降低20%。所以，提高首付款比例及利率，可能再次成為政府抑制房市過快升溫的主要措施。同時，醞釀已久的物業稅可能開征，并可能根據面積大小實行差別稅率。但由于房地產市場回升基礎尚不牢固，調控緩沖期預計較長，緊縮性政策出臺尚需時日。即使實行，也會是有保有壓，在抑制投機性購房的同時，還會繼續對首次購房、小戶型給予一定的鼓勵。

　　第三，繼續加大保障性住房建設。國家擴大政府投資的舉措中把增加保障性住房投資放在首位，但由于地方政府對土地財政的依賴程度很高，而保障性住房投資無法增加地方財政收入，地方政府的積極性不高。因此，有機構建議中央財政設立住房保障專項基金，對地方政府投資保障性住房給予貼息或轉移支付的支持。同時，政府還可能采取逆向拍賣的方式購買存量商品住房。即政府給出一定區域房地產價格的指導價，讓開發商參與競拍，低價者中標，由政府自己購買，將其用于保障性住房，賣給或租給中低收入群體。這樣既可以減少政府建房的時間和人力成本，還可以消化房地產庫存。

　　但由于房地產市場高度敏感和復雜，市場走向和政策取向未來何去何從，仍具有很大不確定性。在很大程度上，這取決于市場各方博弈力量的大小。